退去立ち合い、気まずい?。原状回復①高額請求?②請求を放置

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相手の攻撃を受け止め反撃するには、正しい原状回復の知識です。相手(大家・管理会社・不動産会社)の不当な要求にも対抗できますから、賃貸にお住いの方は、この機会に借主さんの原状回復の義務・範囲について「大まかに」理解しておきましょう。

退去立ち合いでサインを求められたら
原状回復の金額に納得がいかない、また、金額がはっきりしないのにサインを求められたら。その場でサインをしないようにします。サインしてしまうと承諾したということになります。金額に納得いかないなら、「持ち帰って、相場を調べて返事します」と。また、金額など書かれていない(例えば、ドアの取り換え代金は全額負担する)など不完全であれば、「金額を書き込んでからにしてください」と断りましょう。

賃貸で原状回復とは

「原状回復義務」とは、賃貸契約終了時に、借主（入居者）が借りた物件を入居前の状態に戻す責任・義務のことを指します。つまり、借主は、入居時に修繕・改修された部分や設備などを元の状態に戻す必要があります。

原状回復義務は、借主が物件を使用している間に生じた通常の使用による摩耗や劣化は含まれず、入居時の初期状態に戻すことが求められます。例えば、壁紙の補修、床材の交換、塗装の再施工、設備の修理や交換などが原状回復の一部として考えられます。

「善管注意義務」とは、賃貸契約において賃貸人が遵守しなければならない法的な原則です。これは、賃貸人が賃貸物件を善良な管理者として適切に管理し、借主に対して安全で快適な生活環境を提供する責任を負うことを意味します。

善管注意義務には以下のような要素が含まれます：

1. 建物の維持と修繕: 賃貸人は賃貸物件の建物や設備を定期的に点検し、必要な修繕やメンテナンスを行う責任があります。例えば、屋根の漏水や配管の問題などがあれば、速やかに修理する必要があります。
2. 安全基準の遵守: 賃貸人は建物や設備が安全基準に適合していることを確保する責任があります。例えば、火災予防対策や電気設備の安全性の確保などが含まれます。
3. 快適な生活環境の提供: 賃貸人は借主に快適な生活環境を提供する責任があります。例えば、適切な暖房設備や給水設備の確保、生活排水の適切な処理などが含まれます。
4. 借主のプライバシーの尊重: 賃貸人は借主のプライバシーを尊重し、不当な侵害を行わない責任があります。例えば、定期的な立ち入り検査には適切な通知を行う必要があります。(これは大家さん側の配慮)

なんで、退去の立ち合いがあるの。誰が来るの?

賃貸物件の退去の立ち合いは、一般的には賃貸契約の終了時に行われます。退去の立ち合いは、賃貸物件のオーナーまたはその代理人（不動産管理会社・リフォームの営業の方など）と借主（入居者）が同じ場所に集まり、物件の状態を確認し、鍵の返却などの手続きを行うためのものです。

退去の立ち合いの目的は、以下のようなことを確認することです。

1. 物件の状態の確認: オーナーまたは管理会社は、借主が退去する前の物件の状態を確認します。これにより、入居時の状態と比較して、物件に生じた損傷や変更を特定することができます。これに基づいて、敷金の返還や修繕費の請求などの処理が行われます。
2. 鍵の返却: 借主は退去時に鍵を返却する必要があります。退去の立ち合いでは、鍵の返却手続きが行われます。
3. 計量器の確認: ガスや水道の使用量など、計量器の確認が必要な場合があります。退去の立ち合いでは、それらの計量器の読み取りが行われ、請求書などが作成されます。(メーターが独立していない場合)

退去の立ち合いには、通常、賃貸物件のオーナーまたはその代理人、借主、および場合によっては不動産管理会社のスタッフなどが関与します。それぞれの役割は、物件の状態の確認や手続きの円滑な進行を支援するためです。

損傷した箇所は、ちゃんと申告、写真に残そう

一般的にチェックされる主な項目は以下の通りです。

1. 部屋の清掃状態: 壁や床の傷や汚れ、キッチンやバスルームの清潔さなどが確認されます。一般的に、原状回復義務があるため、通常の使用による摩耗や劣化以外の損傷がある場合は修復が必要となります。
2. 設備の動作確認: 照明、換気扇、給湯器、エアコンなどの設備が正常に動作するかどうかが確認されます。もし故障している場合は、修理や交換が必要になるかもしれません。
3. 水回りの状態: トイレやシンク、浴槽などの水回りの清潔さと機能性がチェックされます。詰まりや水漏れがある場合は修理が必要です。
4. 損傷や汚損箇所の確認: 壁や床、窓ガラス、ドアなどの損傷や汚損があるかどうかがチェックされます。もし修復が必要な場合は、借主の責任で修繕する必要があります。
5. 家具や備品の有無: 契約によっては、家具や備品が提供されている場合があります。立ち退く際には、それらの有無と状態が確認されます。もし欠品や損傷がある場合は修復または補償が必要となることがあります。
6. 鍵の返却: 全ての鍵が正常に返却されることが確認されます。もし鍵が紛失していたり、返却されていない場合は、鍵の交換費用が借主に請求される可能性があります。

これらは一般的な項目ですが、地域や契約内容によって異なる場合があります。退去立会い前に、賃貸契約書や退去時のガイドラインを確認し、具体的なチェック項目について確認することをおすすめします。また、写真やビデオを撮影しておくと、トラブルや紛争の際に有用です。

原状回復費いくら負担するの?

基本的な考えは、経年劣化等の自然損耗や通常損耗は貸主負担、故意過失による破損汚損による特別損耗は借主の負担です。
この場合、いったいいくらの請求が起きるか。どのような場合に負担しなくていけないのかなど。
実際には、細かく規定され、一言で解説は難しいのです。ただ、基本の考えだけ抑えて置くだけで充分と思います。

ます、参考になるのは、

国交省の原状回復をめぐるトラブルとガイドライン　
ガイドラインの内容　
こちらの内容によると。一言で説明するなら。

この解説文が一番わかると思いますよ

エアコン・クロス・木製ドアなどの設備には、使用年数(正式には耐用年数と言います)がそれぞれ決まっています。例えば、エアコン・クロスは6年間使える年数です。木製ドアは15〜20年と決められています。壊れても経年劣化なら負担ありません。もし、賃貸人が、エアコンを部屋でふざけ壊したら。賃貸人の責任になるでしょう。エアコンを取り替える費用が5万円かかりました。賃貸人が壊したのですから賃貸人の責任で弁償の義務が生じます。じゃ、5万円負担するの。いいえ、賃貸人に責任があっても全額負担する必要はありません。

賃貸人が負担する金額は、壊した設備の残っていた使用年数。つまり、あと何年使えたであろうと想定する年数分を負担するだけ。エアコンを3年使っていて壊したら。あと3年使えたでしょう。この残っていた年数を負担します。

50000×(3÷6)=25000円です。10年使っていたエアコン壊したなら、6年過ぎているので、壊しても負担額は0円です。(ただ、特例あり)。これで安心したでしょう。
これは、先ほどのガイドラインで事細かに解説しています。

納得できない請求が来ても、慌てない

多くの不動産会社、大家さんでもこの国交省のガイドランは浸透しています。ただ、一部ではこのガイドラインを無視した請求が行われることがあります。消費者センターの資料では以前草加傾向のようですが、残念なことです。

消費者センターの資料よりトラブル件数と事例

PIO-NETに登録された相談件数の推移

年度	2019	2020	2021	2022
相談件数※	12,880	13,364	14,109	8,759（前年同期　9,734）

相談件数は2022年12月31日現在（消費生活センター等からの経由相談は含まれていません）

• ※ここでは「借家」「賃貸アパート」「賃貸マンション」「間借り」などを「賃貸住宅」としています。
• ※2023年2月24日から集計方法を変更しました。

最近の事例

• 賃貸アパートを退去後、原状回復費用の清算書が届いた。入居時から傷ついていた床等の原状回復も求められ納得いかない。
• 10年以上住んだ賃貸アパートを退去したらクロスの張替えなど高額な原状回復費を請求された。全額支払う必要があるのか。
• 6カ月居住した賃貸アパートを退去した。玄関の壁紙のわずかな傷で全面の張替え費用を請求され不満だ。
• 管理会社の了解を得て賃貸マンションの光回線工事をしたが、退去時に、工事は許可していないと言われ、原状回復費用を請求された。
• 賃貸マンションを退去したところ、高額なハウスクリーニング代を請求された。納得できない。
• ※「最近の事例」は、相談者の申し出内容をもとにまとめたものです。

納得できないなら、消費者センターへ相談

賃貸原状回復トラブルに関する相談を消費者センターに行う場合、以下の手順やポイントに注意して相談することが重要です。

1. 必要な情報の整理: まず、トラブルの内容や背景について整理しておきましょう。具体的な問題点や過去のやり取り、証拠となる資料（契約書、写真、メールのやりとりなど）を準備しておくと良いでしょう。
2. 消費者センターの連絡先の確認: 自分の居住地域の消費者センターの連絡先を確認してください。インターネットや電話帳などで調べることができます。
3. 相談の方法: 相談は基本的に電話や直接訪問が一般的ですが、最近では一部の消費者センターがオンライン相談も受け付けている場合があります。事前に相談方法を確認しておくことが大切です。
4. 相談の予約: 電話やオンライン相談を利用する場合、事前に予約が必要な場合があります。消費者センターのウェブサイトや案内を確認して、予約の方法や日程を確定しましょう。
5. 相談の際の情報提供: 相談時には、トラブルの内容や自分の意見、質問などを的確に伝える必要があります。相手が状況を理解しやすくするために、具体的な事実や日付、関係者の名前などを伝えることが重要です。
6. 資料の提供: 相談においては、資料の提供が必要となる場合があります。契約書や証拠となる写真、メールのやり取りなどを必要に応じて提出しましょう。
7. アドバイスや対応策の確認: 相談結果として、消費者センターからアドバイスや対応策が提案される場合があります。それらをメモや録音などで確認し、自分自身でも対応策を講じられるようにしておくと良いでしょう。

ただ、消費者センターは、解決の窓口ではありません。助言・斡旋・啓発をおこなう団体と言う一図家です。しかし、ここで、相談することで、大家さん側が正しいか、賃貸人(あなた)が正しいかを知ることができます。

もし、あなたが正しいのであれば、屈することなく堂々と対抗すればよく、あなたの方が間違っているようなら支払いに応じるようにすればよいでしよぅ。

原状回復についてさらに詳しくは、こちらのコラムも併せてお読みください

ゴミ屋敷の原状回復は、このページを読んで安心

請求を放置したら、どうなる?

賃貸契約の場合、原状回復費用は一般的に入居者に請求されます。もし入居者が高額な原状回復費用の請求を放置すると、次のような結果が生じる可能性があります。

1. 保証人への請求: 入居者が保証人を指定している場合、貸主は保証人に対して請求することができます。保証人は入居者の債務を肩代わりし、負担することになります。
2. 司法手続きの開始: 入居者が請求を放置すると、貸主は法的手段を取ることができます。裁判所を通じて入居者に対して支払い命令が出される可能性があります。裁判所が入居者に不利な判決を下した場合、入居者は原状回復費用を支払うことになります。
3. 信用情報への影響: 支払いを放置すると、入居者の信用情報に悪影響を及ぼす可能性があります。これは将来の賃貸契約や他の金融取引に影響を与えることがあります。

これだけは、気を付けて
債権の回収には、少額訴訟制度を利用されることがあります。この場合裁判所に出頭しないで欠席してしまうと。欠席のまま審理されます。結果相手の主張のまま判決が下されてしまうので、不服であれば、欠席しないようにしましょう。
裁判所の少額訴訟ページ

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