賃貸物件を退去する際、多くの人が悩むのが部屋の退去時の「原状回復費用」です。「高額な修繕費を請求された」「本当に支払うべき費用なのかわからない」——そんな不安を抱える人も多いでしょう。しかし、実は弁護士を頼らなくても、自分で交渉し、適切に解決することは十分に可能です。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」には、大家と入居者の負担の境界線が明確に定められています。このルールを理解し、適切に主張すれば、無駄な出費を防ぎ、円満に解決できる可能性が高まります。
今回は、原状回復トラブルを自分で解決するための基礎知識・交渉のポイントを解説します。弁護士に頼る前に、まずは自分で対応してみましょう！
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原状回復費(修理代)は、どっちが負担するのが正論
賃貸物件を退去する際、最もトラブルになりやすいのが「原状回復費用」の負担についてです。退去時に思わぬ高額請求を受け、「こんなはずじゃなかった…」と悩む入居者も少なくありません。そもそも原状回復とは何を指し、その費用は誰が負担するのでしょうか？今回は、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」をもとに、大家と入居者の負担範囲について詳しく解説します。
原状回復とは？賃貸契約の基本ルール
「原状回復」という言葉を聞くと、「入居時の状態に完全に戻さなければならない」と考える方もいるかもしれません。しかし、実際にはそうではありません。国土交通省のガイドラインによると、**原状回復とは「通常の使用による経年変化や自然劣化を除き、入居者が故意・過失・善管注意義務違反などによって生じた損耗を修復すること」**と定義されています。
つまり、通常の生活の範囲内で生じる傷や汚れについては、入居者が負担する必要はないのです。では、具体的にどのような場合に大家が負担し、どのような場合に入居者が負担するのでしょうか？
大家（賃貸人）さんが負担するもの
大家が負担すべきなのは、通常の使用による経年劣化や自然損耗による修繕費です。これらは、入居者がどれだけ丁寧に暮らしていても避けられないものなので、修繕費は家賃収入の一部として大家が負担するのが一般的です。
大家が負担する具体例
- 壁紙の変色や汚れ（日焼けや家具の設置によるもの）
- 床やカーペットのへこみ（長期間家具を置いたことによるもの）
- 設備の老朽化による劣化（エアコンや給湯器の寿命による故障）
- 冷蔵庫やテレビの裏の黒ずみ（電化製品の熱によるもの）
- 水回りの配管の劣化（通常の使用によるもの）
これらはすべて、入居者が通常の生活を送る中で自然に発生するものです。そのため、修繕費は入居者に請求されるべきものではなく、大家が負担すべき項目となります。
《重要ポイント》入居者（賃借人）さんが負担するもの
一方で、入居者が負担すべきなのは、故意や過失による損傷、または通常の使用を超える損耗です。これは、入居者の行動によって発生したダメージであり、修繕費を負担する義務があります。
入居者が負担する具体例
- 引っ越し時に壁や床に傷をつけた
- 子どもが壁に落書きをした
- ペットが壁や柱を引っかいたり、床に傷をつけたりした
- たばこのヤニ汚れや臭いが壁紙についてしまった
- エアコンの手入れを怠り、カビや詰まりを発生させた
- 結露を放置し、カビや腐食を発生させた
特にペットや喫煙によるダメージは、通常使用の範囲を超えるものと判断されやすく、高額な修繕費を請求されるケースも少なくありません。また、「掃除を怠った結果、通常の劣化以上に傷んでしまった」というケースも入居者の負担となる可能性が高いので注意が必要です。
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の役割と概要
国土交通省が策定した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、賃貸住宅の退去時に発生する原状回復費用の負担に関するルールを明確にし、トラブルを防ぐことを目的としています。特に、入居者と大家（賃貸人）との間で発生しやすい修繕費用の負担割合について、公平な基準を示しています。ガイドラインの基本的な考え方は、**「経年変化や通常使用による損耗は大家が負担し、入居者の故意・過失による損傷は入居者が負担する」**という原則に基づいています。具体的には、日焼けによる壁紙の変色や家具の設置による床のへこみなどは大家の負担、一方でタバコのヤニ汚れやペットによる傷などは入居者の負担とされます。
このガイドラインは法律ではなく、強制力はありませんが、賃貸契約の基準として広く活用されています。トラブルを避けるためには、契約時にこの基準を理解し、事前に確認しておくことが重要です。
こちらから国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン
《重要ポイント》原状回復費用の負担割合とガイドラインの考え方
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、賃貸人（大家）が負担すべき修繕費用についても、**「全額負担するのではなく、耐用年数に応じた負担をする」**という考え方が示されています。
例えば、壁紙の張り替えを考えた場合、一般的な耐用年数は6年とされています。もし入居者が3年住んだ後に退去し、通常の使用による経年劣化が見られた場合、壁紙の価値は半減していると考えられます。そのため、大家は新品の壁紙を用意するのではなく、残存価値（未使用年数分）のみを負担することになります。
この方式により、賃貸人の負担が合理的に調整され、入居者に不当な費用請求がされることを防ぐことができます。原状回復費用の算定においては、修繕対象の耐用年数を正しく理解し、適切な負担割合を確認することが重要です。ガイドラインはあくまで基準ですが、トラブルを防ぐために賃貸契約の際に確認しておくと安心です。
ガイドラインで明記している主な設備の耐用(使用)年数一覧
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に基づく主な設備の耐用（使用）年数の目安は以下のとおりです。
主な設備の耐用年数（目安）
| 設備・内装 | 耐用年数（使用年数の目安） |
|---|---|
| 壁紙（クロス） | 6年 |
| 床材（クッションフロア） | 6年 |
| カーペット | 6年 |
| フローリング（木質系） | 10～15年 |
| 畳 | 4～6年 |
| 襖（ふすま）・障子 | 4～6年 |
| 塗装（壁・天井） | 6年 |
| キッチン（流し台） | 10～20年 |
| ユニットバス | 10～20年 |
| 給湯器 | 10年 |
| エアコン | 6～10年 |
| 便器（陶器部分） | 15～20年 |
| 照明器具 | 10年 |
| 収納（クローゼット・押し入れ） | 15年 |
| ドア・建具 | 15年 |
これらの耐用年数を基準にして、退去時の原状回復費用の負担割合が決まります。例えば、壁紙（耐用年数6年）の場合、入居から3年経過していれば価値は半減していると考えられ、賃貸人（大家）が負担する部分が大きくなります。
退去時のトラブルを避けるためにも、入居時に設備の状態を確認し、契約内容とともに耐用年数の考え方を理解しておくことが大切です。
=わかりやすい表現で説明すると=
ガイドラインによれば、入居者の責任で破損・損傷して原状回復しなくてはならなくなった場合でも
・設備の耐用(使用)年数を経過している修繕費・交換の費用は、０円でよいということ。実務的には、経過していても設備は使えるので１０%は負担する必要が妥当と見られます。
原状回復トラブルの具体的な事例
賃貸物件の退去時に起こりやすい原状回復トラブルの事例をいくつか紹介します。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に基づいた考え方を踏まえ、どちらの負担になるのかを解説します。
事例①：壁紙の変色で高額請求を受けた
【状況】
入居者が5年間住んだ後に退去する際、大家から「壁紙が黄ばんでいるので、全室の壁紙を張り替える費用として15万円を請求する」と言われた。
【ポイント】
- 壁紙の耐用年数は6年とされており、5年経過した時点では価値がほとんど残っていない。
- 通常使用による日焼けや経年劣化は、大家の負担とガイドラインに明記されている。
【解決策】
入居者がガイドラインを提示し、経年劣化による張り替えは大家負担であることを主張。結果的に請求は撤回された。
✅ この場合、入居者に請求されるのは不当！
事例②：フローリングの傷で敷金が全額引かれた
【状況】
入居者が3年住んだ後、退去時に敷金10万円のうち全額を「フローリングの補修費用」として差し引かれた。傷は家具を移動した際についたもの。
【ポイント】
- フローリングの耐用年数は10～15年とされている。
- 家具の設置や通常使用によるへこみは大家負担だが、明らかに傷をつけた場合は入居者負担となる可能性が高い。
【解決策】
入居者が「耐用年数と減価償却を考慮し、実費分だけ負担したい」と交渉。最終的に補修費用の一部（3万円）を負担することで合意した。
✅ 入居者に一部の責任はあるが、減価償却を考慮して適正な額で解決！
事例③：エアコンの故障修理費を請求された
【状況】
入居者が6年住んだ後に退去する際、「エアコンの故障が見つかったので、修理費3万円を負担してほしい」と大家から請求された。
【ポイント】
- エアコンの耐用年数は6～10年とされている。
- 通常使用による故障であれば大家負担となる。
【解決策】
入居者が「通常の使用による故障なので、大家負担で修理すべきでは？」と主張し、ガイドラインを提示。大家側も納得し、請求は撤回された。
✅ この場合、修理費は大家負担が正しい！
事例④：結露によるカビの修繕費を請求された
【状況】
冬場に発生した結露をそのまま放置し、壁紙や床にカビが生えてしまった。退去時に大家から「原状回復費用として8万円を請求する」と言われた。
【ポイント】
- 通常の結露は避けられないが、適切に換気や掃除をしなかった場合は入居者の「管理不足」と判断されることがある。
- 結露によるカビが広範囲に発生し、修繕が必要になった場合は入居者負担になる可能性が高い。
【解決策】
入居者はガイドラインを確認し、「定期的に換気をしていたが、それでもカビが発生した」と主張。結果的に修繕費の半額（4万円）を負担することで合意した。
✅ 管理不足が認められる場合、一部負担は避けられない！
事例⑤：鍵の交換費用を請求された
【状況】
入居者が退去する際、大家から「防犯のため、鍵の交換費用1万5千円を負担してください」と請求された。
【ポイント】
- 退去後の鍵交換は、新しい入居者の安全確保のために行うもの。
- ガイドラインでは、鍵交換費用は大家負担が基本とされている。
- ただし、契約時に「退去時の鍵交換費用は入居者負担」とする特約がある場合、入居者負担となる可能性もある。
【解決策】
入居者が契約書を確認したところ、「鍵交換費用は大家負担」と明記されていたため、請求を拒否。大家も了承し、支払いは不要となった。
✅ 契約内容を確認し、適切な負担割合を判断することが重要！
原状回復トラブルを有利運ぶための4つのポイント
賃貸物件の退去時にトラブルを避け、有利に交渉を進めるためには、事前の準備と正しい知識が不可欠です。以下の4つのポイントを押さえておくことで、不当な請求を回避し、スムーズに解決できる可能性が高まります。
① 入居時に部屋の状態を記録する（証拠を残す）
退去時のトラブルを防ぐためには、入居時の状態をしっかり記録することが重要です。
✅ チェックすべきポイント
- 壁や床の傷・汚れ（細かい傷やシミも記録）
- 設備の状態（エアコン・水回り・ドア・窓の不具合など）
- すでに劣化している箇所（壁紙の剥がれ、畳の変色など）
📸 対策
- 写真や動画を撮影し、日付を記録する（スマホでOK）
- 管理会社や大家に報告し、書面やメールで証拠を残す
こうすることで、退去時に「最初からあった傷」なのか「入居者がつけた傷」なのかを明確にし、不当な請求を防ぐことができます。
② 国交省の「原状回復ガイドライン」を理解する
大家や管理会社が請求してくる原状回復費用が適正かどうかを判断するために、**国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」**を確認しましょう。
✅ 知っておくべき基本ルール
- 通常の使用による経年劣化は大家負担（壁紙の日焼け、床のへこみ など）
- 入居者の故意・過失による損傷は入居者負担（タバコのヤニ汚れ、ペットの傷 など）
- 耐用年数がある（例えば壁紙の耐用年数は6年。価値がゼロになった設備の修繕費は請求されない）
📖 対策
- 国交省のガイドライン（リンクはこちら）をダウンロードしておく
- 大家や管理会社と交渉する際に、ガイドラインを根拠に説明する
知識を持っておくだけで、不当な請求を跳ね返す武器になります！
③ 退去時の立ち会いで慎重にチェックする
退去時には、管理会社や大家と立ち会いを行い、修繕が必要な箇所を確認します。この時に相手の言いなりにならず、しっかりと自分でもチェックすることが大切です。
✅ 立ち会い時に気をつけること
- 原状回復費用の内訳を確認する（どこを修繕するのか明確に）
- 経年劣化なのか、過失による損傷なのかを判断する
- 「後日、費用を請求する」と言われた場合は必ず明細をもらう
📸 対策
- 修繕対象となった箇所を写真・動画で記録する
- その場で納得できない請求は**「一度持ち帰って確認したい」と保留する**
④ 退去立ち会い時に納得できない場合、その場でサインをしない
退去時の立ち会いでは、管理会社や大家から「この場でサインしてください」と求められることがあります。しかし、内容に納得できない場合は絶対にその場でサインをしないことが重要です。
✅ サインをしない方がいいケース
- 修繕費の詳細が不明確な場合（「とりあえずサインしてください」と言われたとき）
- 経年劣化による損耗まで請求されている場合（ガイドラインに反する請求）
- 後日、正式な見積もりを送ると言われた場合（詳細が不明なまま署名を求められる）
📄 代わりにすべきこと
- 「一度確認してから対応します」と伝える
- 費用の根拠を文書で求める（明細・見積もりを請求する）
- 疑問点があれば、国交省のガイドラインを根拠に説明する
⚠️ サインをすると、請求に同意したとみなされる可能性があるため、慎重に対応しましょう！
納得のいかない原状回復の請求が来たなら
退去後に「高額な原状回復費を請求された…」「こんなに払う必要があるの？」と思ったら、すぐに支払わず、冷静に対応しましょう。以下のステップに沿って行動すれば、不当な請求を防ぎ、適正な費用で解決することができます。
🔹ステップ①：請求内容の詳細を確認する
まず、管理会社や大家から送られてきた請求書を確認し、**「何の修繕にいくらかかるのか」**をしっかり把握しましょう。
✅ チェックポイント
- 修繕箇所が具体的に記載されているか？（「一括で○万円」ではなく、項目ごとの内訳があるか）
- 経年劣化による修繕費が含まれていないか？（耐用年数が過ぎた設備の修繕費を請求されていないか）
- 相場と比べて適正な金額か？（壁紙の張り替え1㎡あたり1,000～1,500円など、一般的な価格と比較）
📄 もし請求内容が不明確な場合…
→ **「修繕内容の詳細な内訳と見積書を提出してください」**と管理会社や大家に依頼しましょう。
🔹ステップ②：国土交通省の「原状回復ガイドライン」と照らし合わせる
請求内容を確認したら、それが適正かどうかを判断するために、**国交省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」**をチェックします。
✅ 確認すべきポイント
- 通常の使用による経年劣化は大家負担 → 壁紙の日焼け・床のへこみ など
- 入居者の故意・過失による損傷は入居者負担 → タバコのヤニ汚れ・ペットの傷 など
- 耐用年数がある（例：壁紙は6年で価値ゼロ、古い設備の修繕費は請求されない）
📖 参考リンク
▶ 国土交通省のガイドラインPDF
🛑 もしガイドラインに反する請求があれば…
→ 「国交省のガイドラインでは、この費用は大家負担とされています」と主張しましょう。
🔹ステップ③：異議を申し立て、交渉する
不当な請求がある場合は、請求書にサインをせず、書面やメールで異議を申し立てましょう。
✅ 異議申し立てのポイント
- 感情的にならず、冷静に根拠を示す（ガイドラインの記載を引用すると効果的）
- 修繕費用が不明瞭な場合は、明細の提出を求める
- 「この部分の請求は納得できないため、再検討をお願いします」と丁寧に伝える
📧 例文（メール・書面）
件名：原状回復費用の請求について
〇〇管理会社 〇〇様
先日いただいた原状回復費用の請求書について、いくつか確認させていただきたくご連絡しました。
- 壁紙の張り替え費用について、ガイドラインによると経年劣化は大家様の負担となると記載されています。入居期間〇年間のため、全額負担は適正でしょうか？
- 修繕費の内訳について、詳細な見積書をご提供いただけますか？
- フローリングの傷の補修費ですが、減価償却を考慮した金額でのご提示をお願いできますか？
お手数をおかけしますが、ご確認のほどよろしくお願いいたします。
📞 直接交渉する場合のポイント
- 録音しておく（万が一トラブルになった場合の証拠）
- 第三者（家族・知人）に同席してもらうと安心
🔹ステップ④：それでも解決しない場合は専門機関に相談
交渉しても管理会社や大家が請求を撤回しない場合、専門機関に相談するのも有効な手段です。
✅ 相談先一覧
🔹 消費者ホットライン（188）
→ 不当請求について無料でアドバイスを受けられる。
🔹 法テラス（0570-078374）
→ 弁護士に無料相談できる。
🔹 住宅紛争処理センター（各都道府県にあり）
→ 原状回復トラブルの解決をサポートしてくれる。
📌 もし裁判になったら？
少額訴訟（60万円以下の請求）を利用すれば、弁護士なしでも対応可能。裁判になる前に、管理会社や大家が和解に応じるケースも多い。
まとめ：冷静に対応すれば、無駄な費用は払わずに済む！
✅ ステップ①：請求内容の詳細を確認する → 修繕箇所・金額・明細をチェック
✅ ステップ②：国交省のガイドラインと照らし合わせる → 何が大家負担かを確認
✅ ステップ③：異議を申し立て、交渉する → メールや書面で冷静に対応
✅ ステップ④：解決しない場合は専門機関に相談 → 消費者センター・法テラスを活用
原状回復トラブルは、ガイドラインの知識を持ち、冷静に交渉することで解決できることがほとんどです。納得できない請求にはすぐに応じず、しっかりと対応しましょう！
原状回復トラブルで「やってはいけない4つのこと」
退去時に不当な原状回復費用を請求されたとき、冷静に対応しないと不必要な費用を支払わされることがあります。トラブルを避けるために、以下の「やってはいけないこと」を押さえておきましょう。
❌ ① 納得できないのに、その場でサインする
退去時の立ち会いでは、管理会社や大家から「この場でサインしてください」と言われることがあります。しかし、内容に納得できない場合は絶対にサインしてはいけません！
✅ やってはいけない理由
- サインをすると「請求額に同意した」とみなされる
- 後で交渉しようとしても、契約成立扱いになり撤回しにくい
✅ 正しい対応
- 「請求内容を確認してから返答します」と伝え、サインを保留
- 費用の明細をもらい、後日正式に回答すると申し出る
📌 ワンポイントアドバイス
相手が「サインしないと手続きができません」と強く迫る場合は、「一度持ち帰って弁護士や消費者センターに相談してから判断します」と伝えると、無理に押し付けられるのを防げます。
❌ ② その場で請求額をすぐに支払う
請求額が提示されたとき、すぐに振り込んだり現金で支払ったりするのはNGです！
✅ やってはいけない理由
- ガイドラインに違反した不当請求の可能性がある
- 返金を求めても「支払った時点で了承した」と判断される
✅ 正しい対応
- 「費用の根拠を確認してから支払います」と伝える
- ガイドラインをチェックし、本当に支払うべき費用か確認する
- 高額請求の場合は、消費者センターや法テラスに相談する
📌 ワンポイントアドバイス
修繕費の相場を調べ、明らかに高額なら「相場より高すぎるので見直してください」と交渉するのも効果的です。
❌ ③ 口約束で済ませる
大家や管理会社と話し合った結果、「〇〇の修繕費は払わなくてOK」と言われても、書面やメールで証拠を残さないと後からトラブルになる可能性があります。
✅ やってはいけない理由
- 言った・言わないの水掛け論になる
- 後で別の担当者が対応し、話が変わることがある
✅ 正しい対応
- 交渉内容は必ずメールや書面で残す（「〇〇の修繕費用は免除と確認しました」とメールを送る）
- 立ち会い時の会話を録音する（スマホの録音アプリを活用）
📌 ワンポイントアドバイス
録音があると、後で「そんなことは言っていない」と言われた場合の証拠になります。
❌ ④ 何もしないで放置する
請求書が送られてきたものの、「面倒だから放っておこう」と何もしないのは絶対にNG！支払い期限を過ぎると、追加請求や法的措置を取られるリスクがあります。
✅ やってはいけない理由
- 期限を過ぎると、相手が「了承した」と判断することがある
- 放置すると、訴訟や少額裁判を起こされる可能性も
✅ 正しい対応
- 納得できない場合は、期限内に異議を申し立てる（メールや書面で「この請求には納得できないので、再確認をお願いします」と伝える）
- 無視せず、交渉や相談を行う（消費者センターや法テラスに問い合わせる）
📌 ワンポイントアドバイス
相手が期限を設けて請求してきても、「異議を申し立てている間は支払い義務は発生しない」ため、冷静に対処しましょう。
まとめ：やってはいけないことを避けて正しく対応しよう！
✅ ❌ ① その場でサインしない！ → 確認せずサインすると、請求額を認めたことになる
✅ ❌ ② すぐに支払わない！ → ガイドラインをチェックし、不当請求なら拒否
✅ ❌ ③ 口約束で済ませない！ → 証拠を残すため、メールや書面で確認する
✅ ❌ ④ 放置しない！ → 異議申し立てをして、交渉や相談をする
原状回復トラブルは、冷静に対応すれば回避できることがほとんどです。知識を持って、正しい方法で解決しましょう！
退去の立ち会い時、請求前に大家・管理会社に牽制の一言
退去立ち会い時に、借主（賃貸人）が大家や管理会社に対して牽制する会話の例を5つ挙げます。相手に不当な請求をさせないよう、冷静かつ論理的に伝えることが大切です。
1. 「国土交通省のガイドラインに基づいて、通常損耗については負担しない認識ですが、その点は確認されていますか？」
👉 ガイドラインを持ち出して、通常の使用による劣化（経年劣化や通常損耗）の費用を請求されないよう牽制する。
2. 「契約書に具体的な負担義務が明記されていない修繕費については、借主の負担にはならないと思いますが、どうお考えですか？」
👉 契約書の内容を根拠に、不明確な請求をされないよう注意を促す。
3. 「もし修繕費を請求される場合は、明細や根拠を示していただけますか？相場と照らし合わせて確認したいので。」
👉 費用の詳細と根拠の提示を求め、不当に高額な請求を防ぐ。
4. 「この傷（汚れ）は通常の使用範囲かと思いますが、同様のケースで他の入居者にも請求されているのでしょうか？」
👉 一貫性のある対応か確認し、不公平な請求を牽制する。
5. 「敷金から差し引く場合は、どの費用にいくら充てるのか詳細を文書でいただけますか？返還額が確定したら、速やかに返金してください。」
👉 敷金精算の透明性を確保し、返金を遅らせないようにする。
これらの会話を使うことで、大家や管理会社が不当な請求をするのを抑制し、借主として正当な権利を守ることができます。必要に応じてガイドラインや契約書を提示できるよう準備しておくと、より効果的です！