このコーナーでは、不動産（マイホームとして使用していた家）を売却した際に、確定申告が必要な人と不要な人の代表的なケース を取り上げて解説します。不動産の売却では、売却益（譲渡所得）が発生すると 所得税や住民税の申告が必要 になります。ただし、 一定の特例が適用されると税額がゼロ になり、申告が不要になる場合もあります。
例えば、「売却損が出た場合」や「3,000万円特別控除を利用し、譲渡所得がゼロになった場合」は、基本的に確定申告は不要です。しかし、 特例を適用するためには確定申告が必須 となるため注意が必要です。また、税法は時限立法が多く、制度が変更されることもあります。そのため、 最新の税制を確認し、正しく手続きを行うことが大切です。
不動産売却に関する税金はケースごとに異なるため、 実際に適用できるかどうかは、国税庁のホームページや税理士などの専門家に相談することをおすすめします。
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コラム記事執筆・監修について
こちらのコラムは、税務に関する専門性の高い内容を含むため、実務経験のある空き家管理士が執筆し、顧問税理士による内容確認・監修を経て掲載しております。正確かつ信頼性のある情報提供を心がけておりますので、どうぞ安心してご覧ください。
実家を相続して売るとき、得になる？ならない？
「売ってプラスになる人・ならない人」の違いをやさしく解説
実家を相続したあと「売ろうか」と考える方が増えています。ですが、家を売ると必ず得になるわけではありません。売ったときにプラス（利益）が出るか、逆にマイナス（損）になるかは、場所や家の状態、買ったときの費用などによって変わります。
ここでは、実家を売って得をしやすい人・しにくい人の違いを、やさしくわかりやすくご紹介します。
■ 得をしやすいケース（利益が出やすい）
◎ 都心や人気のエリアにある家
東京都内や駅の近く、再開発が進んでいる地域では、地価が上がっていて売りやすく、昔より高く売れる可能性があります。買ったときより高く売れると「利益（譲渡益）」が出ます。
◎ 昔から持っている、古くても価値がある土地
昭和や平成初期に手に入れた土地・家は、当時は今よりずっと安かったため、今売ると値段が上がっていてプラスになりやすいです。
◎ 相続した家で、取得費が少ない場合
相続した家は、買ったときの費用が不明なことも多く、税金の計算上「安く手に入れた」と見なされることがあります。そのため、売った価格との差が大きくなり、利益が出やすくなります。
■ あまり得になりにくいケース（損になりやすい）
◎ 地方や人が少ない地域にある家
地方や過疎地では家の需要が少なく、売るのが難しいこともあります。価格も低くなりがちで、購入時や相続時よりも安くしか売れない場合があります。
◎ 古くて建物の価値がほとんどない家
築30年を超える家などは、建物の価値がほぼゼロになることも。土地の価格だけで評価されると、思ったより低くしか売れず、利益が出にくくなります。
◎ 買ったときやリフォームでお金をかけた家
手に入れたときやリフォーム時に多くのお金を使っていた場合、それを上回る価格で売らないと利益になりません。その差が埋まらないと、損になる可能性もあります。
■ 売る前にしておきたいチェックポイント
- いくらで手に入れたか（購入価格・相続評価額）
- どれだけお金をかけたか（リフォーム・管理費など）
- 今いくらで売れそうか（不動産会社に査定依頼）
- 税金はかかるか？（3,000万円の特別控除などの確認）
この4つを整理すると、家を売ったときに「どれくらい手元に残るのか」が見えてきます。
■ 最後に：迷ったら専門家に相談を
利益が出るか、損になるかは一見わかりづらいもの。
でも、今は税金の特例やサポートも充実しています。3,000万円までの控除制度や、損が出たときに税金を減らせる仕組みもあります。
迷ったときは、税理士や不動産の専門家に相談してみましょう。実家の売却は、大切な決断。できるだけ安心して進められるように、準備と確認をしておくことが大切です。
家・不動産を売って申告が必要のない人
買った金額より安く売ったら申告は必要ありません
不動産を売却して損失（売却損）が出た場合、基本的には税金が発生しないため、確定申告の必要はありません。
譲渡所得=売却価格−購入費用-売却費用
購入費用には、土地・建物の代金に、購入時に支払いした手数料もろもろが含まれます。
売却費用には、売却に必要な不動産会社の手数料や測量費用等のもろもろの経費が含まれます。
※譲渡所得が出るか出ないきわどい場合は、専門家にしっかり確認してもらってください。
▶購入価格が不明な時はどうなる?
不動産売却時購入価格（取得費）がわからない場合、いくつかの方法で取得費を計算することになります。売却価格の5%を取得費にする。最も簡単で多く利用されます。ただこの方法では、譲渡結果が大きく税負担が増える可能性があります。可能な限り、過去の売買契約書、固定資産税評価額、類似物件の価格を調べて取得費を推定することが重要です。
相続した不動産なら、取得費加算の特例（相続税を取得費に加算）を活用できる場合があります。 土地・建物の価格が分かれていない場合は、固定資産税評価額の割合で按分可能です。また、交換などで取得した当時の評価額を参考にします。
購入時に親から贈与を受けた場合は、過去の贈与税申告書を確認し、取得費用に含められるか判断します。不明点が多い場合は税理士や専門家に相談するのが安心です。
▶購入費用・売却費用の主な費用は何
📌 購入時の主な経費
- 仲介手数料（不動産会社への報酬）
- 免許登録税（所有権移転登記の費用）
- 司法書士報酬（登記手続きの代行費用）
- 印紙税（売買契約書に貼付）
- 不動産取得税（購入後に手続きする都道府県税）
- ローン関連費用（保証料、手数料、火災保険料など）
📌 売却時の主な経費
- 仲介手数料（売却を依頼した不動産会社へ手続き）
- 対抗権抹消費用（ローン残債がある場合の登記費用）
- 印紙税（売買契約書に貼付）
- 測量費（土地売却時に境界確認が必要な場合）
- 解体費用（さらに現地にして売る場合）
- 譲渡得税・住民税（売却益が出た場合に発生）
購入・売却ともに諸経費は数十万円～数百万円かかるため、事前に確認が必要です。
※こちらは、任意です。売却して住宅ローンが残った方
なお、住宅ローンが残っているマイホームの売却など一定の条件を満たせば、損益通算や繰越控除が適用できるため、節税目的で確定申告をした方が有利になることもあります。
不動産を売って、税金０円でも3000万円控除を使う人は、申告が必要
申告が必要になったら。確定申告のポイント
申告書作成をスムーズに進めるためには、必要書類の収集が最も重要です。自分で申告する場合でも、税務相談を受ける場合でも、税理士に依頼する場合でも、必要書類が整っていなければ手続きが途中で終わり、先へ進むことがなくなることが多いため注意しましょう。
▶早めに申告に必要な資料を収集する
申告に必要な資料は早めに準備と漏れの無いようにします
不動産売買の確定申告を行うには、まず必要な資料を揃えることが重要です。 主に、売買契約書、登記簿謄本（登記事項証明書）、固定資産税納税通知書、仲介の領収書、譲渡価格の領収書（測量費、解体費など）、取得費を証明する書類（購入時契約書や領収書）などが必要になります。また、不動産を売却した場合、譲渡税の計算を行うために、売却売却と取得価格を正確に把握することが求められます。さらに、売却に関連する特例（例えば3,000万円の特別控除や存続用財産の軽減税率など）を適用する場合、別途必要な証明書類を準備しなければなりません。これらの資料を事前に整理し、不足があれば取得手続きを進めることで、申告時の手間を軽減し、スムーズに手続きを進めることができます。
▶申告書を取り寄せる
確定申告を行うためには、申告書（申告書Bや分離用の申告書など）を準備する必要があります。申告書は税務署の窓口で直接受信できるほか、国税庁のホームページからダウンロードすることも可能です。また、確定申告書作成コーナーを利用すると、必要な項目を入力するだけで、自動的に正しい書類が作成されますなお、マイナンバーカードを持っている場合はe-Taxを利用してオンライン申告ができるため、紙の申告書を取り寄せる必要はありません。
▶自分で作成し申告する
確定申告書は、自分で作成することも可能です。国税の確定申告書作成コーナーを利用すれば、画面の指示に従って情報を入力するだけで簡単に申告書を作成できます。また、譲渡結果の計算では、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引き、さらに適用可能な特例を考慮する必要があります。 3,000万円特別免除を適用する場合、多くの場合、税額がゼロになることもあります。 但し、特例を適用するためには一定の条件を満たす必要があるため、誤った申告をしないように注意が必要です。
▶税務署の無料相談コーナーを利用して申告する
確定申告に関して不明な点がある場合、税務署の無料相談コーナーを利用することができます。 特に、不動産売買に関する申告は複雑な部分が多いため、税務署職員に相談しながら進むことで、間違いを防ぐことができます。また、国税の「チャットボット」や「電話相談センター」も活用できます。 さらに、最近ではオンライン相談を実施している税務署もあるため、自宅からでも専門庁家のアドバイスを受けることが可能です。 無料で利用できるため、申告内容に不安がある場合は積極的に活用すると良いでしょう。
▶税理士で申告を依頼する
不動産売買の確定申告が難しいと感じる場合は、税理士に依頼する一つの方法です。 特に、適用特例の判断や譲渡税の計算が複雑な場合、税理士に相談することで、正確な申告を行うことができます。 税理士に依頼すると、申告書作成だけでなく、必要な書類の整理や税務署への提出代行も行ってもらえるため費用は依頼内容によりますが、不動産売買の確定申告は5万円～10万円程度が相場とされています。費用対効果を考慮し、自分で申告するのが難しい場合は、専門家に任せることを検討したら良いでしょう。
📌 （3,000万円控除が使える代表ケース）
3,000万円特別控除 は、不動産を売却した際に、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける 大きな節税メリットのある制度です。
ここでは、この控除が 実際に適用できる代表的な5つのケース を紹介します！
| ケース | 適用条件のポイント |
|---|---|
| ① マイホーム売却 | 自分が住んでいた家を売却 |
| ② 相続した実家を売却 | 親が一人暮らし→相続後すぐ売却 |
| ③ 転勤・介護で住めなくなった家の売却 | 3年前までに住んでいた家 |
| ④ 老人ホーム入所後の自宅売却 | 入所後も賃貸せず、そのまま売却 |
| ⑤ 離婚後の共有財産売却 | 共有持ち分ごとに3,000万円控除適用 |
💡 ポイント
✅ 売却益が3,000万円以下なら、税金ゼロになる可能性大！
✅ 相続した実家や転勤・老人ホーム入所でも適用できるケースあり！
✅ 特例を受けるには、必ず確定申告が必要！
うまく活用すれば、大幅な節税ができるので、売却前に条件をしっかり確認しましょう！💡😊
✅ ケース①：住んでいた自宅を売却した場合（一般的なマイホーム売却）
=国税庁No.3302=
マイホーム（居住用財産）を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。これを、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。
📌 適用条件
✔ 売却したのが 自分が住んでいたマイホーム
✔ 親族などの特別な関係者へ売却していない
✔ 2年以内に同じ特例を使っていない
📝 具体例
- 購入価格（取得費）：2,500万円
- 売却価格：5,500万円
- 売却時の費用：200万円
📌 譲渡所得の計算
5,500万円−(2,500万円+200万円)=2,800万円5,500万円 - (2,500万円 + 200万円) = 2,800万円5,500万円−(2,500万円+200万円)=2,800万円
➡ 3,000万円特別控除を適用すると、課税対象額はゼロ！
➡ 税金ゼロ！🎉
✅ ケース②：被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等を、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売って、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円（注）まで控除することができます。これを、被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例といいます。
（注） 令和6年1月1日以後に行う譲渡で被相続人居住用家屋および被相続人居住用家屋の敷地等を相続または遺贈により取得した相続人の数が3人以上である場合は2,000万円までとなります
📌 適用条件
✔ 被相続人（親など）が一人暮らしだった
✔ 相続後、誰も住まずに売却した（賃貸などに出していない）
✔ 売却時に耐震基準を満たすか、解体して更地で売却
✔ 相続開始から3年以内に売却
📝 具体例
- 相続した実家を3,000万円で売却
- 取得費が不明なため、売却価格の5%（150万円）を取得費として計算
📌 譲渡所得の計算
3,000万円−150万円=2,850万円3,000万円 - 150万円 = 2,850万円3,000万円−150万円=2,850万円
➡ 3,000万円特別控除を適用すると、課税対象額はゼロ！
➡ 税金ゼロ！🎉
✅ ケース③：転勤や介護でやむを得ず住めなくなった家を売却
被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例では、相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていなかった家屋であっても、次の要件を満たすときは、その居住の用に供されなくなる直前まで被相続人の居住の用に供されていた家屋は、被相続人居住用家屋として特例の対象になります。
📌 適用条件
✔ 転勤・病気・介護などで家を空けていた場合でも、一定の条件を満たせば適用可能！
✔ 売却の直前に住んでいなくても、家を貸していなければOK！
✔ 売却した年の3年前の12月31日までに住んでいたことがある
📝 具体例
- 転勤で住まなくなった家を5,000万円で売却
- 取得費：3,000万円、売却費用：200万円
📌 譲渡所得の計算
5,000万円−(3,000万円+200万円)=1,800万円5,000万円 - (3,000万円 + 200万円) = 1,800万円5,000万円−(3,000万円+200万円)=1,800万円
➡ 3,000万円特別控除を適用すると、課税対象額はゼロ！
➡ 税金ゼロ！🎉
✅ ケース④：老人ホームに入所した後の自宅を売却
📌 適用条件
✔ 売却した家は、老人ホーム入所前に住んでいた自宅
✔ 入所後も、家を賃貸に出したり、誰かが住んでいなければOK！
✔ 要介護認定を受けていることが条件
📝 具体例
- 老人ホームに入所後、使っていなかった自宅を4,000万円で売却
- 取得費：2,500万円、売却費用：150万円
📌 譲渡所得の計算
4,000万円−(2,500万円+150万円)=1,350万円4,000万円 - (2,500万円 + 150万円) = 1,350万円4,000万円−(2,500万円+150万円)=1,350万円
➡ 3,000万円特別控除を適用すると、課税対象額はゼロ！
➡ 税金ゼロ！🎉
✅ ケース⑤：離婚後、共有だったマイホームを売却
マイホーム（居住用財産）を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。これを、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例といいます。共有のマイホームを売った場合には、この特例の適用を受けることができるかどうかは共有者ごとに判定します。
📌 適用条件
✔ 夫婦で共有していたマイホームを、離婚後に売却
✔ 売却後、それぞれの持ち分に応じて3,000万円控除が適用される
✔ 売却前にどちらか一方が住んでいた場合でもOK！
📝 具体例
- 元夫と元妻で50%ずつ共有していた家を6,000万円で売却
- 取得費：3,500万円、売却費用：200万円
📌 譲渡所得の計算（持ち分50%）
(6,000万円−3,500万円−200万円)÷2=1,150万円(6,000万円 - 3,500万円 - 200万円) ÷ 2 = 1,150万円(6,000万円−3,500万円−200万円)÷2=1,150万円
➡ それぞれが3,000万円控除を適用できるため、税金ゼロ！🎉
📌 3,000万円特別控除を適用した譲渡所得の計算見本
不動産を売却すると、売却益（譲渡所得）に対して税金がかかります。しかし、3,000万円特別控除 を適用すると、譲渡所得が3,000万円以下なら税金がゼロになり、それを超える場合でも大幅に節税できます。
ここでは、具体的な 譲渡所得の計算方法と適用後の税額 を見ていきましょう！
📌 1. 譲渡所得の基本計算式
譲渡所得=売却価格−(取得費+譲渡費用)−3,000万円特別控除譲渡所得 = 売却価格 - (取得費 + 譲渡費用) - 3,000万円特別控除譲渡所得=売却価格−(取得費+譲渡費用)−3,000万円特別控除
📌 計算に必要な要素
✅ 売却価格 ：家を売った価格
✅ 取得費 ：購入時の価格＋購入時の諸費用（仲介手数料・登録免許税など）
✅ 譲渡費用 ：売却時にかかった費用（仲介手数料・測量費・解体費用など）
✅ 3,000万円特別控除 ：適用すると、譲渡所得から3,000万円差し引ける
📌 2. 計算例（3つのパターン）
📝 ケース①：売却益が3,000万円以下（税金ゼロ！）
📌 条件
- 売却価格：5,000万円
- 取得費：2,000万円
- 譲渡費用：200万円
📌 譲渡所得の計算5,000万円−(2,000万円+200万円)=2,800万円5,000万円 - (2,000万円 + 200万円) = 2,800万円5,000万円−(2,000万円+200万円)=2,800万円
➡ 3,000万円特別控除を適用2,800万円−3,000万円=0円（課税なし）2,800万円 - 3,000万円 = 0円（課税なし）2,800万円−3,000万円=0円（課税なし）
✅ 税額：0円 🎉
📝 ケース②：売却益が3,000万円を超える場合（税金がかかる）
📌 条件
- 売却価格：7,500万円
- 取得費：3,000万円
- 譲渡費用：500万円
📌 譲渡所得の計算7,500万円−(3,000万円+500万円)=4,000万円7,500万円 - (3,000万円 + 500万円) = 4,000万円7,500万円−(3,000万円+500万円)=4,000万円
➡ 3,000万円特別控除を適用4,000万円−3,000万円=1,000万円（課税対象）4,000万円 - 3,000万円 = 1,000万円（課税対象）4,000万円−3,000万円=1,000万円（課税対象）
✅ 税額の計算（長期譲渡所得：税率約20.315%）1,000万円×20.3151,000万円 × 20.315% = 203.15万円1,000万円×20.315
✅ 税額：約203万円（控除なしなら約812万円の税額！）
➡ 3,000万円控除のおかげで約609万円の節税！ 🎉
📝 ケース③：取得費が不明な場合（概算取得費を適用）
📌 条件
- 売却価格：2,500万円
- 取得費が不明（概算取得費：売却価格の5%を適用）
- 譲渡費用：100万円
📌 取得費の計算（概算取得費適用）2,500万円×52,500万円 × 5% = 125万円2,500万円×5
📌 譲渡所得の計算2,500万円−(125万円+100万円)=2,275万円2,500万円 - (125万円 + 100万円) = 2,275万円2,500万円−(125万円+100万円)=2,275万円
➡ 3,000万円特別控除を適用2,275万円−3,000万円=0円（課税なし）2,275万円 - 3,000万円 = 0円（課税なし）2,275万円−3,000万円=0円（課税なし）
✅ 税額：0円 🎉
📌 3. まとめ（3,000万円控除の効果）
| ケース | 控除前の税額 | 控除後の税額 | 節税額 |
|---|---|---|---|
| ① 売却益2,800万円（税金ゼロ） | 約569万円 | 0円 | 約569万円 |
| ② 売却益4,000万円（一部課税） | 約812万円 | 約203万円 | 約609万円 |
| ③ 取得費不明（概算取得費適用） | 約463万円 | 0円 | 約463万円 |
✅ 売却益が3,000万円以下なら、税金ゼロ！
✅ 3,000万円超えでも大幅に節税できる！
✅ 適用には確定申告が必須！
3,000万円特別控除は、不動産売却時の税負担を大きく軽減できる制度 なので、確定申告を忘れずに活用しましょう！💡😊
事例で見る申告が必要な人不要な人
ここまでの解説の確認をする意味でお読みになるとよりわかりやすくなると思います。詳細部分を省略し分かりやすく表現することに努めていますので、さらに詳しくは、国税庁のホームページで確認したり専門家で相談をお勧めいたします。
マイホームを売ったら確定申告必要ですか?
マイホームを売却した場合、確定申告が必要な人と不要な人がいます。 売却益（譲渡結果）が発生した場合は、申告して得た税・住民を納める必要があります。 また、3,000万円特別控除や軽減措置、買い替え特例を適用する場合も、申告が必要です。一方、売却損が出た場合は、申告は不要ですが、給与結果などと損益通算や繰越控除をする場合は申告した方が有利です。逆に、売却益がゼロか迷いがあり、特例を適用しない場合は、確定申告の必要はありません。
結論として、売却益がある人や特例を利用する人は確定申告が必要で、特例を使わない場合や利益がゼロの人は不要となります。
マンションを相続しその後売却したら申告必要ですか?
マンションを相続し、その後売却した場合、確定申告が必要かどうかは売却益（譲渡結果）が発生するかによります。相続した不動産の取得費は、被相続人（亡くなった人）の購入価格を引き継ぐのが原則です。 なお、購入時の資料がない場合、売却価格の5%が適用できますが、譲渡結果が大きくなる税負担が増加する可能性があります。
また、被相続人がマイホームとして使っていた場合、3,000万円特別控除を適用できる可能性があります。これを適用する場合は確定申告が必要です。
母親が施設に入院していて自宅を売却したら申告は必要ですか?
✅確定申告が必要なケース
- 売却益（譲渡結果）が発生した場合
- 売却価格から取得費や売却費用を差し引いて利益が出た場合、確定申告が必要です。
- 3,000万円特別免除を適用する場合
- 施設入居後も「自宅」として認められる要件を満たせば適用可能ですが、免除を受けるためには申告が必要です。
- 要件: 入院・居住後も自宅を借りず、そのまま維持していたなど。
✅確定申告が不要な場合
- 売却損が出た場合（例外を利用しない場合）
- 取得費や売却価格を悩んだ結果、負けたら申告不要。
- ただし、損益通算や繰越控除を受けたい場合は申告した方が有利です。
📌結論： 売却益がある人・特例を使う人は申告が必要！
海外に転勤中にマイホームを売却したら申告は必要ですか?
売却益（譲渡結果）が発生した場合は、確定申告が必要です。また、3,000万円特別免除は、日本に住んでいないと適用できないのが原則ですが、転勤による一時的な非居住者で、売却前に再分配し居住者として申告する場合は適用できる可能性があります。
一方、売却損が出た場合は、特例を利用しなければ申告は不要ですが、給与得と損益通算や繰越控除を利用する場合は申告が有利になります。
夫婦の共有名義の不動産を売却したら申告は必要ですか?
共有名義の不動産を売却した場合、確定申告が必要かどうかは、売却益夫婦の権利や特例の適用によります。不動産が共有名義の場合、売却益（譲渡結果）は保有割合に応じてそれぞれが申告する必要があります。夫50%、妻50%の共有名であれば、両方がそれぞれの持分に応じて確定申告を行います。また、3,000万円特別免除を適用する場合も、持分ごとに申告が必要です。
📌結論: 売却益がある場合や特例を適用する場合は、夫婦それぞれが確定申告が必要です。
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業歴20年・年中無休:クレーム0更新で安心
遺品整理・荷物整理・ゴミ屋敷片付け・家の片付けとメンテナンス
本店:埼玉県入間市上藤沢881-１
インボイスT9030005020032
営業店・車両デポ
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写真・事例記事とフライバシー保護の取り扱い
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