このコーナーでは、不動産（マイホームとして使用していた家）を売却した際に、確定申告が必要な人と不要な人の代表的なケース を取り上げて解説します。不動産の売却では、売却益（譲渡所得）が発生すると 所得税や住民税の申告が必要 になります。ただし、 一定の特例が適用されると税額がゼロ になり、申告が不要になる場合もあります。
例えば、「売却損が出た場合」や「3,000万円特別控除を利用し、譲渡所得がゼロになった場合」は、基本的に確定申告は不要です。しかし、 特例を適用するためには確定申告が必須 となるため注意が必要です。また、税法は時限立法が多く、制度が変更されることもあります。そのため、 最新の税制を確認し、正しく手続きを行うことが大切です。
不動産売却に関する税金はケースごとに異なるため、 実際に適用できるかどうかは、国税庁のホームページや税理士などの専門家に相談することをおすすめします。
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家・不動産を売って申告が必要のない人
買った金額より安く売ったら申告は必要ありません
不動産を売却して損失（売却損）が出た場合、基本的には税金が発生しないため、確定申告の必要はありません。
譲渡所得=売却価格−購入費用-売却費用
購入費用には、土地・建物の代金に、購入時に支払いした手数料もろもろが含まれます。
売却費用には、売却に必要な不動産会社の手数料や測量費用等のもろもろの経費が含まれます。
※譲渡所得が出るか出ないきわどい場合は、専門家にしっかり紀伊産してもらってください。
※こちらは、任意です。売却して住宅ローンが残った方
なお、住宅ローンが残っているマイホームの売却など一定の条件を満たせば、損益通算や繰越控除が適用できるため、節税目的で確定申告をした方が有利になることもあります。
不動産を売って、税金０円でも3000万円控除を使う人は、申告が必要
3,000万円特別控除 は、不動産を売却した際に、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける 大きな節税メリットのある制度です。
ここでは、この控除が 実際に適用できる代表的な5つのケース を紹介します！
📌 （3,000万円控除が使える代表ケース）
| ケース | 適用条件のポイント |
|---|---|
| ① マイホーム売却 | 自分が住んでいた家を売却 |
| ② 相続した実家を売却 | 親が一人暮らし→相続後すぐ売却 |
| ③ 転勤・介護で住めなくなった家の売却 | 3年前までに住んでいた家 |
| ④ 老人ホーム入所後の自宅売却 | 入所後も賃貸せず、そのまま売却 |
| ⑤ 離婚後の共有財産売却 | 共有持ち分ごとに3,000万円控除適用 |
💡 ポイント
✅ 売却益が3,000万円以下なら、税金ゼロになる可能性大！
✅ 相続した実家や転勤・老人ホーム入所でも適用できるケースあり！
✅ 特例を受けるには、必ず確定申告が必要！
うまく活用すれば、大幅な節税ができるので、売却前に条件をしっかり確認しましょう！💡😊
✅ ケース①：住んでいた自宅を売却した場合（一般的なマイホーム売却）
=国税庁No.3302=
マイホーム（居住用財産）を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。これを、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。
📌 適用条件
✔ 売却したのが 自分が住んでいたマイホーム
✔ 親族などの特別な関係者へ売却していない
✔ 2年以内に同じ特例を使っていない
📝 具体例
- 購入価格（取得費）：2,500万円
- 売却価格：5,500万円
- 売却時の費用：200万円
📌 譲渡所得の計算
5,500万円−(2,500万円+200万円)=2,800万円5,500万円 - (2,500万円 + 200万円) = 2,800万円5,500万円−(2,500万円+200万円)=2,800万円
➡ 3,000万円特別控除を適用すると、課税対象額はゼロ！
➡ 税金ゼロ！🎉
✅ ケース②：被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等を、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売って、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円（注）まで控除することができます。これを、被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例といいます。
（注） 令和6年1月1日以後に行う譲渡で被相続人居住用家屋および被相続人居住用家屋の敷地等を相続または遺贈により取得した相続人の数が3人以上である場合は2,000万円までとなります
📌 適用条件
✔ 被相続人（親など）が一人暮らしだった
✔ 相続後、誰も住まずに売却した（賃貸などに出していない）
✔ 売却時に耐震基準を満たすか、解体して更地で売却
✔ 相続開始から3年以内に売却
📝 具体例
- 相続した実家を3,000万円で売却
- 取得費が不明なため、売却価格の5%（150万円）を取得費として計算
📌 譲渡所得の計算
3,000万円−150万円=2,850万円3,000万円 - 150万円 = 2,850万円3,000万円−150万円=2,850万円
➡ 3,000万円特別控除を適用すると、課税対象額はゼロ！
➡ 税金ゼロ！🎉
✅ ケース③：転勤や介護でやむを得ず住めなくなった家を売却
被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例では、相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていなかった家屋であっても、次の要件を満たすときは、その居住の用に供されなくなる直前まで被相続人の居住の用に供されていた家屋は、被相続人居住用家屋として特例の対象になります。
📌 適用条件
✔ 転勤・病気・介護などで家を空けていた場合でも、一定の条件を満たせば適用可能！
✔ 売却の直前に住んでいなくても、家を貸していなければOK！
✔ 売却した年の3年前の12月31日までに住んでいたことがある
📝 具体例
- 転勤で住まなくなった家を5,000万円で売却
- 取得費：3,000万円、売却費用：200万円
📌 譲渡所得の計算
5,000万円−(3,000万円+200万円)=1,800万円5,000万円 - (3,000万円 + 200万円) = 1,800万円5,000万円−(3,000万円+200万円)=1,800万円
➡ 3,000万円特別控除を適用すると、課税対象額はゼロ！
➡ 税金ゼロ！🎉
✅ ケース④：老人ホームに入所した後の自宅を売却
📌 適用条件
✔ 売却した家は、老人ホーム入所前に住んでいた自宅
✔ 入所後も、家を賃貸に出したり、誰かが住んでいなければOK！
✔ 要介護認定を受けていることが条件
📝 具体例
- 老人ホームに入所後、使っていなかった自宅を4,000万円で売却
- 取得費：2,500万円、売却費用：150万円
📌 譲渡所得の計算
4,000万円−(2,500万円+150万円)=1,350万円4,000万円 - (2,500万円 + 150万円) = 1,350万円4,000万円−(2,500万円+150万円)=1,350万円
➡ 3,000万円特別控除を適用すると、課税対象額はゼロ！
➡ 税金ゼロ！🎉
✅ ケース⑤：離婚後、共有だったマイホームを売却
マイホーム（居住用財産）を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。これを、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例といいます。共有のマイホームを売った場合には、この特例の適用を受けることができるかどうかは共有者ごとに判定します。
📌 適用条件
✔ 夫婦で共有していたマイホームを、離婚後に売却
✔ 売却後、それぞれの持ち分に応じて3,000万円控除が適用される
✔ 売却前にどちらか一方が住んでいた場合でもOK！
📝 具体例
- 元夫と元妻で50%ずつ共有していた家を6,000万円で売却
- 取得費：3,500万円、売却費用：200万円
📌 譲渡所得の計算（持ち分50%）
(6,000万円−3,500万円−200万円)÷2=1,150万円(6,000万円 - 3,500万円 - 200万円) ÷ 2 = 1,150万円(6,000万円−3,500万円−200万円)÷2=1,150万円
➡ それぞれが3,000万円控除を適用できるため、税金ゼロ！🎉
📌 3,000万円特別控除を適用した譲渡所得の計算見本
不動産を売却すると、売却益（譲渡所得）に対して税金がかかります。しかし、3,000万円特別控除 を適用すると、譲渡所得が3,000万円以下なら税金がゼロになり、それを超える場合でも大幅に節税できます。
ここでは、具体的な 譲渡所得の計算方法と適用後の税額 を見ていきましょう！
📌 1. 譲渡所得の基本計算式
譲渡所得=売却価格−(取得費+譲渡費用)−3,000万円特別控除譲渡所得 = 売却価格 - (取得費 + 譲渡費用) - 3,000万円特別控除譲渡所得=売却価格−(取得費+譲渡費用)−3,000万円特別控除
📌 計算に必要な要素
✅ 売却価格 ：家を売った価格
✅ 取得費 ：購入時の価格＋購入時の諸費用（仲介手数料・登録免許税など）
✅ 譲渡費用 ：売却時にかかった費用（仲介手数料・測量費・解体費用など）
✅ 3,000万円特別控除 ：適用すると、譲渡所得から3,000万円差し引ける
📌 2. 計算例（3つのパターン）
📝 ケース①：売却益が3,000万円以下（税金ゼロ！）
📌 条件
- 売却価格：5,000万円
- 取得費：2,000万円
- 譲渡費用：200万円
📌 譲渡所得の計算5,000万円−(2,000万円+200万円)=2,800万円5,000万円 - (2,000万円 + 200万円) = 2,800万円5,000万円−(2,000万円+200万円)=2,800万円
➡ 3,000万円特別控除を適用2,800万円−3,000万円=0円（課税なし）2,800万円 - 3,000万円 = 0円（課税なし）2,800万円−3,000万円=0円（課税なし）
✅ 税額：0円 🎉
📝 ケース②：売却益が3,000万円を超える場合（税金がかかる）
📌 条件
- 売却価格：7,500万円
- 取得費：3,000万円
- 譲渡費用：500万円
📌 譲渡所得の計算7,500万円−(3,000万円+500万円)=4,000万円7,500万円 - (3,000万円 + 500万円) = 4,000万円7,500万円−(3,000万円+500万円)=4,000万円
➡ 3,000万円特別控除を適用4,000万円−3,000万円=1,000万円（課税対象）4,000万円 - 3,000万円 = 1,000万円（課税対象）4,000万円−3,000万円=1,000万円（課税対象）
✅ 税額の計算（長期譲渡所得：税率約20.315%）1,000万円×20.3151,000万円 × 20.315% = 203.15万円1,000万円×20.315
✅ 税額：約203万円（控除なしなら約812万円の税額！）
➡ 3,000万円控除のおかげで約609万円の節税！ 🎉
📝 ケース③：取得費が不明な場合（概算取得費を適用）
📌 条件
- 売却価格：2,500万円
- 取得費が不明（概算取得費：売却価格の5%を適用）
- 譲渡費用：100万円
📌 取得費の計算（概算取得費適用）2,500万円×52,500万円 × 5% = 125万円2,500万円×5
📌 譲渡所得の計算2,500万円−(125万円+100万円)=2,275万円2,500万円 - (125万円 + 100万円) = 2,275万円2,500万円−(125万円+100万円)=2,275万円
➡ 3,000万円特別控除を適用2,275万円−3,000万円=0円（課税なし）2,275万円 - 3,000万円 = 0円（課税なし）2,275万円−3,000万円=0円（課税なし）
✅ 税額：0円 🎉
📌 3. まとめ（3,000万円控除の効果）
| ケース | 控除前の税額 | 控除後の税額 | 節税額 |
|---|---|---|---|
| ① 売却益2,800万円（税金ゼロ） | 約569万円 | 0円 | 約569万円 |
| ② 売却益4,000万円（一部課税） | 約812万円 | 約203万円 | 約609万円 |
| ③ 取得費不明（概算取得費適用） | 約463万円 | 0円 | 約463万円 |
✅ 売却益が3,000万円以下なら、税金ゼロ！
✅ 3,000万円超えでも大幅に節税できる！
✅ 適用には確定申告が必須！
3,000万円特別控除は、不動産売却時の税負担を大きく軽減できる制度 なので、確定申告を忘れずに活用しましょう！💡😊