家の片付けコラム

《改訂》原状回復費の請求が怖いからといって、やっていけないこと

【人気上昇中】こちらのコラムは、賃貸住宅でお部屋を退去する際の原状回復に関するお役たち情報です。借りていたお部屋を汚した、壊してしまった。退去で大家さんからの請求が心配。そんな入居の方へ、参考になる情報です。

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アパート・マンション・一戸建を借りて住んでいて「いざ部屋を退去するとなると」大家さんから原状回復費が一体いくら請求が来るのか心配になるものです。それが、部屋をゴミ屋敷にしていたならなおさら心配になりますね。ゴミ屋敷にしてしまった部屋の掃除代、夫婦げんかで壊したドア、壁など明らかに借主の責任で退去の時に修理する費用の請求は明らかです。このように退去の際に借主さんが修理代を負担することを原状回復費用といいます。

部屋の退去で賃貸人に責任が問われるケース
①ゴミ屋敷にしてしまった ②家族が孤独死された ③掃除もせず長年たばこを部屋で吸いヤニだらけにした ④ペットを無断で飼って部屋をよこした。

このような場合は、明らかに賃貸人さんに落ち度があり退去の時に指摘され弱い立場に立たされるのは明らかです。しかし、弱い立場だからと言って大家さんから言いなりの請求を受けたくありませんよね。でも回避することはできなくても一方的な請求に待ったをかけることができますので、ぜひ参考にしてください。

原状回復費の高額な請求を恐れてやってはいけないこと

勝手に修理・リフォームして隠さない

汚した、壊した、なら新品に取り替えて隠そう。リフォームしてしまえば分からなくなる。これは、やめましょう。
賃貸人が勝手に設備を取り換える行為は、できません。 賃貸では、設備や構造を変更する際には原則として大家さんの許可を得る必要があります。 これは、賃貸物件が大家さんの所有物であり、大家さんが物件の管理・維持に責任を持っているためです。

お掃除で隠そうとしても無駄になることが多い

長年ゴミを溜めていたら腐食も進みお掃除で原状回復でないことが多いです。記させたゴミの状況で異なりますが、5年程度ですとお掃除で対応が可能なケースが多く、最大10年まではお掃除で対応が可能なこともありますが、それ以上の年数のゴミ屋敷ですとお掃除では隠せないでしょう。お掃除を行うことで賃貸契約に違反になるものではありません。ただ、業者さんに高い費用を支払いしても傷・腐敗の箇所を隠すことはできません。大家さんは、人に貸すために、「床を張り替え、壁を張り替え、バス、便器、流し台を交換」という大工事を行うでしょう。掃除しても無駄となるからやめましょうと私たちがアドバイスする根拠です。

特殊清掃も無駄になることが多い

この10年特殊清掃と言う清掃サービスが話題になり取り組まれてる業者さんも多くなりました。特殊清掃は、お部屋で孤独死され死臭を除去、殺菌をする清掃のことですが、孤独死された部屋を特殊清掃して原状回復から逃れることにはなりません。大家さんは、精神的な問題からスケルトンにして新品のお部屋に作り替えて貸したいと考えるかもしれません。また、新たに部屋を貸すときには、告知義務がありなかなか借り手が見つからない。このことを考慮に入れてご遺族の方に原状回復費と部屋を貸せない損害を請求することもあります。と言うことで、特殊清掃をしても原状回復費用の請求が亡くなることはありませんので、無駄になることが多いですね。

放置して、請求にも取り合わないでバックレたら

賃貸では連帯保証人を付けて借りています。今にほとんどが賃貸保証会社が利用されています。もし、保証会社を使わず保証人がお身内なら請求はお身内に行います。保証会社の場合は、請求を建て替え、賃貸人に請求、法的措置も行います。居所が分からないと法的措置がとれませんが、不払い情報がリストに残り部屋を借りにくくなるでしょう。 

併せてお読みください
部屋退去で大家の請求無視したら。逃げられる?。その後の行方まで

唯一の対抗措置、これしかありませんから理解しよう

汚したものはお掃除でリカバリーできますが、壊したり、腐敗させてしまったりしたらお掃除でリカバリーできません。戻せないのですが、大家さんにに対して、落ち度を素直に認めてしまいましょう。ただ、落ち度に対しその損害の負担は、国が進めている内容で責任をとるという心構えで対抗します。つまり、悪かった点は認めます。それにより損害も責任を持って支払いを行います。ただ、国の基準に沿った金額であることを主張する。これでしか負担を軽くする方法はありません。

退去の際の修理代の負担請求は、国土交通省のガイドラインがあります

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この原状回復費の負担の考え方については、「国土交通省の原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」で、原状回復の定義が定めら公開されています。このガイドラインによれば、借主さんは、故意や過失によって生じた破損や汚損などについては、負担する必要があると定められています。通常に注意し、丁寧に使っていれば、原状回復費は、問題になることはないでしょう。

ただ、部屋をゴミ屋敷にしてしまい傷・汚れ・破損などは、明らかに「善管注意義務違反=通常の使用義務違反」となって原状回復費用の請求は生じることが考えられます。
このように、ゴミ屋敷にしてしまった場合などの原状回復費の責任の範囲、費用の計算方法。大家さんへの交渉などについては、別のページで解説しています。

このガイドラインによれば

お部屋の設備には、それぞれ耐用年数(使用可能な年数)を決めています。エアコン。クロスは6年などと決めそれを過ぎたものについては、大家さんは、賃貸人に請求しないようにしてください。というものです。勿論設備の耐用年数に3年の設備、6年の設備、10年、15年などと決められています。木造モルタルの法定耐用年数は20年です。この年数を過ぎると利用できても価値がないと計算されます。(特例あり)  

このため木造モルタルのアパートに20年暮らしゴミ屋敷で退去するときには、耐用年数過ぎたので計算上大家さんからの請求を受けることがないとされます。ただ、20年経っても十分使用できるのに0円では困るという主張には話し合いの余地が残ります。また、国交省のガイドラインは、法的に効力がなく、指導指針ですがかなり浸透していますので、不動産会社・大家さんも理解をしていただけるようになりました。

ポイント

国土交通省のガイドラインは、ゴミ屋敷にしてしまった方がにとって「大家さんからの請求攻撃の盾となるでしょう」ページ数も多く初めてお読みになると難解かもしれません。何回かお読みになり理論武装しておきましょう。ご理解ができたら心配だった日々か何だったのかとハレバレするはずです。ただ、ゴミ屋敷から抜け出したわけではありませんので。こちらの解説も進めましょう。
内容を見直し改訂いたしました。(2023.7.20改訂)

原状回復・敷金の返還トラブルの相談先は、こちら

原状回復や敷金の返還に関するトラブルが発生した際には、以下の電話番号にも相談することができます。
・国民生活センター:03-3446-1623
・法テラス:0570-078374
・日本消費者協会:03-5282-5319
・不動産適正取引推進機構:0570-021-030
これらの窓口では、専門家が電話相談にも応じており、親身になってトラブルの解決策を提案してくれます。必要なときは、電話を利用して手軽に相談してみてください。

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お客さまに代わってお部屋の退去を代行いたします

当社では、原状回復費について大家さんとの交渉は、行っておりませんが、退去の代行で大家さんにカギを返却するところまでは、お客さまに代わり手続きを行っております。

ご利用サービスの範囲
荷物撤去◆お部屋の清掃◆公共料金の解約手続き支援◆カギの返却等
お部屋の荷物の撤去と併せて明け渡しに必要な手続きを一緒に行いお部屋の退去を完了させる手続きを行うサービスです。費用は、原則無料ですが、お役所などに同行する場合は、1時間3,300円の費用をご負担いただきます。
ご利用者
①退去手続きを行うことが不慣れの方②時間の都合が取れない、③遠方で上京できない方  
詳しくお知りになりたい場合は、▶お部屋の退去代行のページをご覧ください

運営(一社)家財整理センター

業歴20年・年中無休:クレーム0更新で安心
遺品整理・荷物整理・ゴミ屋敷片付け・家の片付けとメンテナンス
本社:埼玉県入間市上藤沢881-1
インボイスT9030005020032
営業店・ヤード等
所沢市・板橋区・戸田市・春日部市・桶川市・鶴ヶ島市・市川市等
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主な取引実績(敬称略)

  • 不動産関連実績
    日税不動産情報センター・ミサワホーム東関東千葉支社・積水ハウス・住友林業ホームサービス調布店・京友不動産・大成有楽不動産・セキスイハイム不動産・東急リバブル・ドリームオン不動産・岡三興業など多数
  • 福祉関連実績
    獨協医科大学埼玉医療センター・東大和病院・久米川病院・行徳中央病院
  • 生活福祉関連
    板橋区志村福祉事務所・東村山市役所・所沢市役所・新座市役所・志木市役所・西東京市役所・川越市役所・坂戸市役所・ふじみ野市・東久留米市役所・春日部市役所・越谷市役所・草加市役所・川口市役所・川崎市役所・座間市役所・横浜市役所・さいたま市役所その他

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