家やマンションを売りたいと思っても、中に大量のゴミや家具が残っていたらどうすればいいのでしょうか。ゴミ付きでも家は売れるのか、売るならどんな方法がいいのか。放置してしまうと、建物の劣化や固定資産税の負担が続き、損失が大きくなる可能性もあります。このコラムでは、空き家管理士の立場から、ゴミ付きでも上手に売却を進める方法と、損を防ぐためのポイントをわかりやすく解説します。
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■ 家を売るなら、家の中を片付けておくべき理由とは
家を売却する際、中にあるゴミや家具を放置したままだと、内覧時の印象が悪くなり、買い手がつきにくくなることがあります。生活感が強く残った空間では、購入希望者が「自分の暮らしを想像する」のが難しくなり、購買意欲を下げてしまうのです。また、不動産会社も「残置物は売主側で撤去してください」と説明するのが一般的で、物が残っている家は売却活動そのものに支障をきたすことがあります。売主側が片付けを怠ると、最終的に処分費用や手間のトラブルに発展する可能性も。
売却を成功させるためには、「売れてから片付ける」ではなく「売る前に片付ける」が基本です。
ゴミが残ったままでも家・マンションは売れる時代へ
かつては、「家を売るなら片付けてきれいにするのが常識」とされていました。
しかし近年では、相続や空き家問題の増加を背景に、「ゴミが残ったまま」「家具や荷物がそのまま」という状態でも売却を進めるケースが増えています。不動産会社による買取やリフォーム・建て替え前提で購入する個人も増えたため、ゴミ付きの家でも売れる可能性は十分にあります。
とはいえ、売り方を間違えると、必要以上に価格を下げられたり、売却後にトラブルに発展したりするリスクもあるため注意が必要です。このコラムでは、空き家管理士の立場から、「ゴミ付きのまま売却を進める方法」と「損を防ぐための注意点」をわかりやすく解説していきます。
ゴミ・不要な家具を一緒に売るのは
家やマンションを売るとき、室内にゴミや不要な家具が残っている場合、売主さんは「このまま一緒に売れないか」と考えることがあります。不動産業界では、こうした売却対象外の動産を**残置物（ざんちぶつ）**と呼び、本来は売主が責任を持って撤去・処分するのが原則です。しかし実際の取引の現場では、話し合いや販売方法によって、ゴミや不要な家具をそのまま引き渡す形で売ることも可能です。
方法は大きく2つあります。
① 売主と買主の話し合いで一部残す方法
一つ目は、売主さんと買主さんが相談して、
「使えるものならこのまま置いていっていいですよ」
と合意するパターンです。
たとえば、
- エアコン
- 比較的新しいタンスやベッド
- まだ使える冷蔵庫
などが対象になることもあります。
この場合、買主さんの了承を得たうえで、
一部の家具や家電はそのまま残して引き渡すことができます。
ただし、明らかに不要なゴミや、使えない家具については、
通常どおり売主さんが撤去し、処分費用を負担することになります。
② 最初から「ゴミ付き・家具付き」で売り出す方法
もう一つの方法は、最初からゴミや家具が残った状態で売り出すことです。
この場合、
- 「残置物あり」と明記して販売活動を行い
- ゴミや不要品の撤去は買主側の負担とするかわりに、
- その分、販売価格をゴミ撤去費用相当だけ下げる
という流れになります。
たとえば、
通常なら400万円で売れる物件でも、
ゴミの撤去費用に100万円かかると想定される場合、
300万円で売り出す形になります。
この方法は、
- 処分費用をすぐ用意できない
- とにかく早く手放したい
という売主さんにとって現実的な選択肢ですが、
当然ながら売却価格が低くなるリスクもあります。
ゴミ付き売却が「不利になる場合」と「不利にならない場合」
家やマンションにゴミが残っている状態でも売却は可能ですが、すべての物件が「うまく売れる」わけではありません。
状況によっては大きな損失や売却で難航を招くリスクもあるため、事前に「不利・有利」の見極めが重要です。ここでは、戸建てとマンションに分けて、ゴミ付き売却がどう影響するかを詳しく解説します。
✅ ゴミを残したまま売り出すと不利になる理由
- 売りにくくなる
購入希望者が内覧に来た際、家の中に大量のゴミや不要品があると、第一印象が悪くなります。
「汚れている」「管理が行き届いていない」と受け取られ、購入をためらう人が増えるため、成約までの期間が長引きます。 - 売り出し価格に大きなマイナスが出る
買主は、ゴミ撤去にかかる手間や費用を見込んで、価格交渉をしてきます。
さらに「心理的な抵抗感」も加わり、撤去費用以上に値下げを求められるケースも珍しくありません。
結果的に、最初からきれいにして売るよりも、売却価格が大幅に下がるリスクがあります。 - 建物の査定が難しくなる
ゴミや家具が大量に残っていると、床や壁、設備機器の状態を目視で確認できません。
「劣化しているかもしれない」「修繕費用がかかるかもしれない」という不安から、買主側も慎重になり、査定価格が低く見積もられる傾向があります。
✅ ゴミを残しても不利益にならないケース
- 土地売り前提（更地化予定）の戸建て
買主が「建物は解体して土地活用する」前提の場合、室内の状態は重視されません。
ゴミ撤去も解体時に一括処理されるため、売却活動に大きな影響を及ぼさないことが多いです。 - リノベーション業者への売却（マンション・戸建て共通）
プロのリノベーション業者は、購入後に大規模な内装解体・再施工を予定しているため、室内の汚れやゴミの量に神経質にはなりません。 - ゴミの量が少ない場合（家具・家電のみ等）
生活感はあるものの、ゴミというより「不要な家具家電が置いてある程度」であれば、業者がまとめて処理するため負担が小さく、交渉にも大きなマイナス影響を与えません。
結論・アドバイス｜売主が取れる2つの具体策
ゴミ付きのまま家やマンションを売却する場合、たとえ最終的に買主に撤去を任せる形になったとしても、ゴミは必ず撤去される運命にある
という現実を理解しておくことが大切です。
また、「解体と一緒だから安く処分できる」という期待は通用しにくいのが現状です。
理由は、2002年5月に施行された建設リサイクル法にあります。
【建設リサイクル法とは】
- 解体工事において、コンクリート・木材・金属などの特定建設資材を分別回収・リサイクルすることを義務付けた法律
- 廃棄物処理を厳格化し、適正な処分と資源の有効活用を求めている
- そのため、解体現場でも「異物（生活ゴミ）」が混ざっていると、別途分別・処理コストが発生し、むしろ割高になる
つまり、
ゴミが残った状態では解体コストがかえって高くつく
こともあり得るのです。
売主側が取れる具体策は2つ
✅ 1. 売り出し前にゴミ撤去費用の見積もりを複数社から取得する
- 片付け業者、不用品回収業者、解体業者などから複数見積もりを取り、相場感を把握しておきましょう。
- これにより、買主との価格交渉の際、過剰な値引き要求を防ぐ材料になります。
- 「この程度の費用で済む」という根拠を持っておくことで、不利な立場に立たずに済みます。
✅ 2. 売買契約後〜引き渡しまでの間に、自らゴミ撤去を手配する
- 買主がついて売買契約が成立したあと、引き渡し期限までに自分で業者に依頼してゴミ撤去を済ませる方法です。
- この手順を取れば、買主に余計な心配をかけず、売却価格への影響も最小限に抑えられます。
- 特に、ゴミの量が多い物件や、解体予定の古家物件ではこの対策が効果的です。
不動産会社との交渉｜ゴミ付き売却ではここが勝負
ゴミが残った家やマンションを売却する際、
売主が最初に直面するのは、不動産会社との交渉です。
しかしここに、隠れた難しさがあります。
✅ 大手不動産会社は訳アリ物件を扱いたがらない現実
大手の不動産会社は、基本的に
- 「取引のリスクが少ない物件」
- 「早期に売却できる物件」
を優先して扱いたがります。
ゴミが大量に残った物件、特殊事情のある物件（いわゆる訳アリ物件）は、
- 「売りづらい」
- 「トラブルに巻き込まれるリスクがある」
という理由から、できるだけ避けたいと考える傾向にあります。
そのため、売主が「ゴミ付きで売りたい」と相談しても、
✅ 「このままだと売れないから、今すぐ撤去して」
✅ 「大幅に値段を下げないと無理です」
✅ 「うちでは扱えません。他を当たってください」
といった厳しい対応をされることも少なくありません。
✅ 安く丸め込まれるリスクもある
さらに注意したいのが、
- 「とりあえず話を聞いてもらえた」
と安心してしまうと、 - 「じゃあ、こちらで安く買い取りますよ」
- 「この金額ならすぐ売れますから」
などと安値で丸め込まれるパターンもあり得ることです。
特に、ゴミが大量に残っていると、
- 実際の資産価値以上にマイナス査定され
- 不当に安い条件を飲まされる
危険が潜んでいます。
では、どのように不動産会社と交渉すべきか？
ゴミ付きで家・マンションを売却しようとすると不動産会社との交渉が最初の大きなハードルになります。
焦って進めると、大きな損失につながるリスクもあるため、慎重にかつ戦略的に臨む必要があります。
ここで重要になるのが、
✅ 「相場」と「流通ルート」を自分で把握しておくこと
です。
✅ 1. 複数社に相談する（必須）
- 一社だけで決めず、複数の不動産会社に相談することが鉄則です。
- 大手仲介会社だけでなく、地元密着型や、訳アリ・古家専門の買取業者にもアプローチするのがポイントです。
【ポイント】
→ 相談先によって、「この物件は買取して再販できます」と言われるか、「エンドユーザー直販でいきましょう」と言われるかが変わります。
つまり、どの流通ルートに乗るかが、売却成功の鍵を握るのです。
✅ 2. ゴミ撤去費用の見積もりを複数取得して相場を押さえておく
- 売却前に、ゴミ撤去だけの見積もりを最低2〜3社から取ることを推奨します。
- これによって、「ゴミがあるからこれだけ値引き」と不動産会社に言われた時、
「いや、撤去費用は〇〇万円程度で済みます」と反論できる材料になります。
【ポイント】
→ 相場感を知らないと、撤去費用を理由に必要以上に価格を叩かれるリスクが高まります。
事前に相場を把握していれば、交渉の主導権を持つことができます。
✅ 3. 売却条件を最初から明確に伝える
- 「現状渡しで売りたい」
- 「契約不適合責任は免除希望」
など、自分の希望条件を最初からはっきり伝えましょう。
【ポイント】
→ 曖昧なまま話を進めると、不動産会社に都合の良い流れ（大幅値引きや不利な契約）に誘導されやすくなります。
最初にこちらから「条件提示」することで、交渉を有利に進められます。
✅ 4. 流通ルートを見極める
- 買取業者に売るのか（買取→リノベ→再販ルート）
- 個人エンドユーザーに直接売るのか（仲介直販ルート）
この違いを意識して交渉することが非常に重要です。
【ポイント】
→ 買取再販ルートはスピード重視・現状重視、価格は低め。
→ エンドユーザー直販ルートは価格重視だが、ゴミや室内状態にシビアな目が向けられます。
自分の物件の「ターゲット（誰に売るか）」を明確にしたうえで、不動産会社と作戦を立てることが大切です。
ゴミ撤去する場合のタイミングと資金繰り
ゴミを自分で撤去してから売却する選択をする場合、
「いつ」
「どのタイミングで」
「どのように資金を確保するか」
をしっかり計画しておくことが重要です。
✅ ゴミ撤去のタイミング｜基本は「売り出し直前」
理想的な撤去タイミングは、
**売り出し開始直前（不動産会社に物件情報を公開する前）**です。
【理由】
- 内覧写真をきれいな状態で撮影できる
- 購入希望者に好印象を持ってもらえる
- 売り出し価格を高めに設定できる可能性がある
ただし、以下の場合は売却後でも間に合います。
- 売買契約後、引き渡しまでにゴミを撤去することを条件にする
- その間に買主から撤去を求められた場合、速やかに対応できるよう準備しておく
✅ ポイント
→ できるだけ「売り出し開始前に片付ける」ことがベストですが、
すぐに費用を出せない場合は、「契約後〜引き渡し前に撤去」とする柔軟な作戦もありです。
✅ ゴミ撤去にかかる資金繰り｜どこから捻出するか
ゴミ撤去費用は、
数万円〜数十万円単位（規模による）で必要になります。
あらかじめ資金繰りを考えておかないと、売却計画そのものに影響を及ぼす可能性もあります。
【考えられる資金源】
- 自己資金（貯金）を充てる
→ 一番スムーズだが、まとまった現金が必要。 - 売却代金から支払う（契約後撤去の場合）
→ 売買契約後、手付金や売却代金の一部を使って撤去費用に充てる。ただし、契約条件に注意が必要。 - 親族・相続人から立替協力を得る
→ 相続物件の場合、関係者に事情を説明し、一時的な立替をお願いする方法もある。 - リースバックやつなぎ融資を検討（大型案件の場合）
→ 高額な物件や大規模撤去の場合には、資金繰りプランをプロと相談することも選択肢。
✅ ポイント
→ あくまで**「売れる見込みが立ってから」撤去費用をかける**ことが基本です。
闇雲に先行投資してしまうと、売れなかった場合に二重苦になりかねません。
ゴミ撤去後、どこまで手を加えるべきか｜状況別に考える
ゴミを撤去した後の家やマンションは、
「そのまま売り出していいのか」「もう少し手を加えるべきか」
判断がとても大事になります。
ここでは、状況に応じた4つのケースについて解説します。
リフォームをした方が良いケース
リフォームが効果的なケースは、たとえば次のような場合です。
- マンションで防音性能に問題がある場合
昔のマンションでは、床や壁の防音性能が現在の基準より劣ることがあり、購入者に敬遠されることがあります。
防音リフォームを施すことで、安心して住める物件としてアピールできます。 - 間取りが古く感じられる場合
たとえば、細かく仕切られた昔ながらの間取りでは、現代のニーズに合わず、印象が悪くなります。
壁を抜いてリビングを広くするなど、間取り変更を提案できると、若い世代にも魅力が伝わります。
【ポイント】
→ 売りたいターゲットが「すぐ住みたい一般の人」の場合は、一定のリフォームが有効です。
簡単な掃除だけでよいケース
- 購入者が、自分でハウスクリーニングや簡単なリフォームをすることを前提にしている場合
「多少汚れていても、自分でリフォームして好きなように直したい」という考えの買主もいます。
この場合は、プロのクリーニングまでは不要で、
- ホコリを払う
- 臭いを取る
といった最低限の掃除だけで十分です。
【ポイント】
→ 売り急ぎたくない場合や、リフォーム向きの物件なら、無理にコストをかける必要はありません。
ハウスクリーニングをした方が良いケース
- 室内の汚れが目立つが、建物自体はまだ使える場合
たとえば、
- 水回り（キッチン・浴室・トイレ）の汚れ
- 窓ガラスのくすみ
- 床の黒ずみ
などが気になるときは、プロのハウスクリーニングを入れることで印象が大きく変わります。 - 特に、「すぐ住みたい層」に向けて売り出すなら、見た目の清潔感は重要です。
【ポイント】
→ リフォームまではしないが、「古いけど清潔」という印象を持ってもらいたいときに有効です。
何もしなくてよいケース
- ゴミを撤去しても、最終的に建物を解体する予定の場合
古家付き土地として売りに出すなら、掃除やリフォームにお金をかける意味はありません。
- ざっと掃き掃除をして
- 危険なガラス片や釘などを取り除き
あとはそのまま現状渡しで問題ありません。 - マンションでフルリノベーションして住むことが想定される場合
買主側が全面改装を前提にしているなら、
プロのクリーニングさえ不要な場合もあります。
【ポイント】
→ 購入後に壊す・全面直す予定があるなら、最低限の掃除だけで十分です。
【熊谷市｜実家がゴミ屋敷でも、1円の持ち出しなしでお金を手元に残した娘さんのケース】
熊谷市で、両親が亡くなったあとに実家を相続された30代の娘さんがいらっしゃいました。
相続した家は築27年、2階建て。
中に入ってみると、家の中はまるで腰の高さまで積もったゴミ屋敷になっていたそうです。
近所の不動産会社に相談したところ、
「このままゴミ付きで売ろうとすると、建物の評価額は0円。しかも販売費用ねかかり50万円ほどマイナスになりますよ」
と言われたそうです。50万円持っていないと家を手放すことができないと知らされ画然としたそうです。
当社に相談され
私は娘さんにこう伝えました。
「せっかくご両親が遺してくれた財産です。投げ捨てるように手放すのではなく、少しでも手元にお金が残るように工夫しましょうね。」
そんな会話から、売却プランがスタートしました。
地元の不動産会社だけでなく、訳あり物件でも柔軟に動いてくれる別の不動産会社にも声をかけ、販売ルートを広げることにしました。
ゴミ撤去費用は当社で見積もり、100万円。
家の売り出し価格は、ゴミを撤去した後で300万円に設定しました。
娘さんが心配されたのは、「ゴミ撤去費用をすぐ払うお金がない」ということでした。
そこで私はお伝えしました。
「大丈夫ですよ。売れてから、引き渡しまでにゴミを撤去すれば問題ありません。売却代金が入ったら、その中からお支払いいただければいいですよ。」
その後、地道な販売活動を続け、6か月後に無事に売却が成立しました。
実際の売買では、
- 売却価格：240万円
- ゴミ撤去費用：100万円
- 売却にかかった諸経費（仲介手数料・登記費用など）：約45万円
となり、
最終的に娘さんの手元には約95万円が残りました。
一時は「ゴミ付きでマイナスになる」と言われた家でしたが、
工夫と努力で、手元にしっかり財産を残すことができたのです。
空き家管理士からの提言｜放置せず、できることから進めましょう
家に大量のゴミがあっても、放置してしまうと状況は悪化するばかりです。建物の傷みは進み、固定資産税や管理費などの負担も続きます。ゴミ付き、家具付きのままでも家を売ることはできますが、買い手がついたあとには必ずゴミを撤去する必要があり、結局その費用負担は売主さんに跳ね返ってきます。
「まだ大丈夫」と思っていても、月日が経つほど売りにくくなり、最終的にはより大きな損失につながることも少なくありません。だからこそ、今できることから少しずつ進めていきましょう。
まずは、これまでのポイントを一緒に確認してみましょう。
【これから行動するときに大切なポイント】
- ゴミや不要な家具の状態を正直に把握する
- 売却方針（現状渡しか、撤去後売却か）を早めに決める
- ゴミ撤去費用の相場を調べ、現実的な見積もりを取る
- 不動産会社に早めに相談し、ターゲット層を想定した販売戦略を立てる
- 「現状渡し」「残置物あり」など売却条件を整理しておく
- 先延ばしせず、できるところから作業や準備を始める
- 固定資産税や維持費を意識し、早めの売却を目指す
- 家族や相続人同士で相談し、協力体制をつくる
- 売却後に後悔しないために、費用と手取りのバランスを考える
- 無理なく進めるために、専門家の力も上手に借りる
できることをひとつずつ着実に。
そうすれば、大切な財産を守りながら、未来に向かって進むことができます。
よくあるご相談 Q&A
Q1 とても一人で片付けられるゴミの量ではありません。少しくらいやっても意味ありますか？
A
はい、もちろん意味はあります。たとえ全てを片付けられなくても、減らした分だけ最終的な業者作業量が減り、処分費用にも経済効果が出てきます。ゴミの量は料金に直結しますので、少しずつでも動くことは大きな意味を持ちます。また、片付けの途中で大切な写真や通帳、小物など、思いがけず大事なものを発見できることもよくあります。まずはできる範囲から始めてみましょう。
Q2 古い家具などは、骨董価値があると聞きました。残しておいた方がいいでしょうか？
A
はい、残しておくのも良い考えです。古い鍵や小物の中には、骨董的な価値を持つものもあります。ただ、雑多に置いておくと逆にゴミに見えてしまうこともあるため、きれいなトレイに並べたり、目立つ場所にまとめて置くなど、見た目にも工夫しておくと好印象です。買主さんに「雰囲気のある家だな」と思ってもらえるきっかけにもなります。
Q3 「ゴミ屋敷」だとやっぱり売れないのでしょうか？
A
いいえ、売れます。たしかに最初の状態だけを見れば難しそうに思えますが、きちんと現状を説明し、条件を整理すれば買い手は必ず見つかります。実際に、ゴミ屋敷状態だった家でも売却に成功しているケースはたくさんあります。重要なのは、「何も手を打たない」ことを避けること。できることから始め、必要に応じて信頼できる専門家に相談すれば道は必ず開けます。
Q4 ゴミの片付けを途中でやめても大丈夫ですか？
A
はい、途中で無理に続ける必要はありません。体力的・精神的に負担を感じたら、無理せず一度立ち止まることも大切です。その時点でできた範囲を写真などで記録しておけば、業者に依頼する際にもスムーズに伝えられます。無理して自分だけで抱え込まず、必要に応じて外部のサポートを受けながら進めていきましょう。途中経過も立派な一歩です。
Q5 生活していたままの家具やゴミがあります。家自体には価値が十分あるのですが、一般のお客さんに売ることはできますか？
A
はい、十分に可能です。たしかに時間はかかるかもしれませんが、家自体に魅力があれば、一般のお客様が現れることは珍しくありません。最近では、少しでも安く家を手に入れたいと考える方が、生活ゴミや不要家具が残った状態でも購入し、自分で自治体のごみ処理を利用して片付けるケースが増えています。当然、業者買取よりも高い金額で売れる可能性もあります。焦らず、現状を理解してくれる買主さんを探していきましょう。業者さんでの買い取りでは、相場より3割程度安くなっていますので、時間さえあればよい選択と思います。
=こちらのコラムの執筆・編集=
1級空き家管理士 大野大助
=PR=遺品整理がゴミ屋敷でもお受けできます
家の中がゴミ屋敷のような状態になっていても、遺品整理は問題なくご依頼いただけます。「こんなに物が多くては無理かも」と心配される方も多いですが、当社のような専門業者では大量の物量にも慣れており、丁寧に対応しています。大切な想い出の品や貴重品の探索もあわせて行いながら、確実に整理を進めていきます。まずは一人で悩まず、お気軽にご相談ください。どんな状態でも、解決に向けて一緒に動き出すことができます。
=PR=売買なら最短でゴミを片付けます
家やマンションの売買が決まっている場合、引き渡し期限に間に合わせるため、ゴミ撤去を最短スケジュールで対応することが可能です。標準的な作業日数は、部屋の広さやゴミの量によって異なりますが、目安については以下のリンクで詳しくご紹介しています。急ぎの事情がある場合でも、できる限りご希望に沿えるよう日程調整を行いますので、まずはご相談ください。
営業地域のご案内 〜遺品整理対応〜
〜ゴミ屋敷に強い遺品整理業者なら〜
ゴミ屋敷のような状態でも、対応できる遺品整理業者はたくさんあります。特に、物量が多い家の整理には、経験とノウハウを持った業者選びが重要です。単なる不用品回収ではなく、故人の想いを大切にしながら、必要なものを丁寧に仕分け、不要なものを適切に処分していくのが遺品整理の基本です。当社でも、ゴミ屋敷状態の現場に数多く対応してきた実績があり、スムーズな作業を心がけています。ゴミの量が多くても、どうぞ安心してご相談ください。
東京・埼玉は全域、他県は東京・埼玉より地域になります
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