こちらのページは。空き家の管理を皆さん自身で行う際のポイントを解説しています。
記事の作成と監修
(一社)家財整理センター 空き家管理士 大野大助
空き家管理士は、空き家の適正な保持・管理を行います。
なぜ必要なの空き家管理
空き家の管理は、3つの目的で行います。①所有する空き家(不動産)の価値を今以上の目減りさせないで保持することです。また、放置することで②近隣の苦情を起こさないようにすること③特定空き家に認定されることがないように管理することです。
1.不動産の価値の目減りを喰いとめる
家は、人が住まなくなると痛みが早く進むといいます。今は空き家でもいずれ売却・賃貸・再使用するなどで利用することが健全な考えです。そのためにも建物の劣化を少しでも食い止めて利用に備えるために空き家を管理・メンテナンスを行いましょう。定期に点検することで、雨漏り・水漏れ・動物や害虫被害・破損・崩壊・近隣への被害を早めに発見し対策を講じることで急激な劣化を・被害を防止することができます。
2.近隣からの苦情が起きないようすること
- 近隣からの苦情で最も多いのが枝木の放置です。伸びた枝木が隣地に越境して迷惑をかけている、草木が伸び、ハチが巣を作っている。外観が悪くなっているなどで隣接している方迷惑をかけることも多くみられます
- 犬猫・ハクビシンなどの動物が住みつくようになり子供を産んで大量に繁殖することもあります。結果糞尿の匂い、鳴き声、人への危害なども起き近隣から苦情が起きるなど近隣トラブルになります。
3.特定空き家に認定されないようにする
特定空き家とは、放置することで倒壊等や保安上危険な状態で保安面から危険または、衛生面から有害となる恐れや外観を阻害するなどの空き家のことです。
行政から特定空き家に指定され勧告・その勧告を無視すると固定資産税の特例が受けられなくなります。最終的には、命令(違反すると５０万円以下の過料)や行政代執行が行われます。
家付きの不動産の固定資産税は、軽減措置がお安くなっています。家を解体し更地にすると固定資産税は、最高６倍まで増えることになります。売却にあたっては、古家付きで販売するのが一般的です。住宅に使われている小規模の土地は、更地に比べ1/6(土地200㎡まで)または、1/3(200㎡以上)に軽減されています。解体し更地にしてしまうと固定資産税が増えてしまいます。(固定資産税の住宅用地特例措置) (店舗付き住宅の税金)店舗付き住宅も各種税制の優遇措置は、条件付きで適用あります。
空き家管理のポイント対策
空き家に届く各種の郵便物の管理
郵便は、お友達のお手紙から請求書や通知書など大切なものが届きます。いつ届くか、どこから届くか完全に把握できないものが多く、気になるものです。長期期間空き家にする場合などでは、住民票の住所変更を行うと役所からの郵便は新しい住所に届きますが、お役所以外の郵便物は、住民票を変更しても古い住所に届きます。
《対策》
郵便局に転送届を提出すると新住所に転送するサービスがあります。転送期間は1年間で、さらに延長したい場合は、さらに届を出すとまた、1年間転送していただけます。転送依頼は、最寄りの郵便局で依頼書をもらい記入しポスト投函します。また、ネットからの依頼もできます。手続きもいずれも簡単にできます。
更地の方が高く売却できると思って家を解体しない
住宅の固定資産税は、多くの場合、軽減措置でお安くなっています。家を解体し更地にすると固定資産税は、最高６倍まで増えることになります。売却にあたっては、古家付きで販売するのが一般的です。
住宅に使われている小規模の土地は、更地に比べ1/6(土地200㎡まで)または、1/3(200㎡以上)に軽減されています。解体し更地にしてしまうと固定資産税が増えてしまいます。(固定資産税の住宅用地特例措置) (店舗付き住宅の税金)店舗付き住宅も各種税制の優遇措置は、条件付きで適用あります。
倒壊するような家にならないためにメンテを行います
特定空き家に行政から認定されないように保守することが大切です。
特定空き家とは、放置することで倒壊等や保安上危険な状態で保安面から危険または、衛生面から有害となる恐れや外観を阻害するなどの空き家のことです。行政から特定空き家に指定され勧告・無視をすると固定資産税の特例が受けられなくなります。最終的には、命令(違反すると５０万円以下の過料)や行政代執行が行われます。
《対策とメンテナンス》
特定空き家として認定されないように日常のメンテナンスが必要です。家は、誰も住まなくなり放置すると建物の傷みの進みが早くなります。定期的に建物室内の風通し、庭木の剪定や草取り、樋・モルタル壁などの補修などを行うことで建物の劣化の進行を遅らせることができます。
近隣からの苦情防止策
近隣からの苦情で最も多いのが枝木の放置です。伸びた枝木が隣地に越境して迷惑をかけている、草木が伸び、ハチが巣を作っている。外観が悪くなっているなどで隣接している方に迷惑をかけることも多くみられます。
《対策とメンテナンス》
枝木伐採と年に２回の草取り、除草材散布を行うことでお庭のメンテナンスを行います。
狭山市で相続予定のご親戚から庭木の伐採依頼
庭に柿の木と桜の木があり、伸び放題になっているので短く切って欲しいという依頼を受けました。その家には高齢の女性が一人で住んでいた増したが、現在は施設に行っているとのことで今回も留守の間に木を切るのと玄関先に置いてある粗大ごみを持って帰ることになりました。家の鍵は閉まっており、門だけ開いていました。まず、玄関の外に置かれた大きなドアと障子、古い下駄箱をトラックに積み込みました。また、庭木は隣の家と道路にまで飛び出していましたので挨拶をしてから作業を行いました。道路にはブルーシートを敷、庭木や葉が落ちても後で拾えるようにしました
台風・竜巻や地震で壊れたメンテナンス
台風や竜巻で屋根瓦が飛んで雨漏りして家具にも被害を受けたり、また飛来物で窓ガラスが壊れたなどの台風・竜巻被害で建物が損傷してしまったら放置しておくと劣化し建物が倒壊する危険が増してしまいます。また、地震災害も同様で破損個所を放置することは損壊を早めることになりますので速やかに修理しましょう。
《対策》
火災保険では、火事だけでなく台風などの自然災害の補償です。地震による損傷の補填には火災保険では補償されず地震保険に加入していなければなりません。また、窓ガラスの破損などで建物と別に室内の家財が損傷被害にあった場合の補償には、家財保険に加入していることが必要です。このほか保険による保障で問題になるのは、経年劣化との関係です。建物の壁・屋根などのひび割れの原因が古くなったためと判断されると補償されませんので注意しましょう。また、保険請求の期間は発生から3年以内です。
越谷市でいただいた台風対策事例
台風の影響でもともと古かった納屋が道路側に倒れ、倒木もあって自分たちではなんともできないので倒壊した納屋の片づけを早急にして欲しいという依頼を高齢のご夫婦から受けました。私道の道路の完全に邪魔になって近所の方から車が出せないと苦情も来ているとのことでした。早急にスタッフを集め男性スタッフ3名で伺いました。まず、倒れた木を切ってトラックに積み込み、その後納屋を作っていた木材やトタン屋根などを回収しました。木材は水を吸ってかなり重たくなっており確かに依頼人だけではどうしようもない重さでした。最後は道路に破片などが無いか丁寧に確認し完了しました。
伐採の枝木・草は、庭に積み上げて放置しない
枝木伐採、草取り後の枝木・草などを庭の一か所に積み上げて放置しないようにします。草木を庭にためておくと、虫の温床になって白アリが発生したり乾燥して風で隣近所にまき散らしご迷惑をかけることもありますので、庭に放置しないで廃棄することが望ましいです。草は、袋に入れて可燃ごみです。枝木は、自治体ごとに長さと太さが決められていますが、それを守れば、可燃ごみとしてゴミステーションに出し廃棄することができます。自治体で廃棄するときのに注意は、一度に大量に出すことができない地域もあります。また、出せる曜日と時間が決まっていることですね。
《対策》
家庭ごみの処理方法は、自治体の事情に合った処理方法が決まっています。枝木・草は、可燃ごみですが、自治体では、大量に出るゴミを予約していただくと集荷に来てくれる。持ち込みで受け入れてくれるなどがありますので、ご確認して廃棄しましょう。また、懇意しているご近所さんがいるのであれば、ご負担をかけないようにゴミ捨て日に出していただくお願いも検討しましょう。
雨漏りは劣化を早め害虫の発生も起きます
住んでいる家では、雨漏りは発見しやすいですが、空き家ですと発見が奥けることがあります。雨漏りは、部屋にカビの発生。天井・壁・床の腐食で放置すると建物の劣化が急に進みます。また、劣化ばかりでなく、ブレーカーの漏電による火災の発生やネズミやシロアリなどの害虫も発生しやすい下地になります。
《対策》
空き家の点検は、定期的に行うことで異常な箇所も早く発見できます。点検には、各部屋をくまなく見て回ることと押し入れなどの天井壁も懐中電灯を使い確認することも必要です。雨漏りは、瓦のずれや破損で生じたり、スレート葺きの部分的なひび割れで起きることもあります。原因箇所は、屋根に乗って確認するなど専門の方でないと発見しにくく、簡単・安価で補修できることもあれば、100万円以上もかかることもあります。費用が大きく掛かるからと言って放置するとさらに金銭的に大きな負担になってしまうことが多いので、専門の方よく相談するとよいでしょう。
所有者が認知症になった空き家管理の進め方
親が所有していた実家の管理で親が認知症になって介護施設に入所している時は、ご本人の認知症が軽いうちはまだ、ご本人の確認をいただくことで預金の引き出しも可能です。それが重度になってしまうとご本人が正常な意思決定能力が欠けるため配偶者や子供さんでも勝手に預金の引き出しもできなくなります。また、家を貸したい、売りたいという場合にもできなくなります。
《対策》
認知症が進むとご本人に代わり経済活動を行う成年後見人の選定が必要になります。お身内の方などが家庭裁判所に申立て、裁判所から選定された成年後見人によって金銭の管理や財産の管理が行われます。成年後見人さんは、ご本人のために空き家の管理や空き家の売却も裁判所の許可を得て行うことになります。
空き家を相続しないで放置した時のリスクと対処
両親が亡くなって相続が発生して空き家になっている不動産を資産価値もない、その上手続きが面倒という理由や相続人同士がもめて相続を行わないと結局損害を受けることになります。相続を行って登記をきちんと行っておかないと相続人が亡くなり、第二の相続が行われると相続人の子供へ引き継がれることなります。このように相続人が次から次に引き継がれ非常に分かりにくくなってしまいます。相続の登記が正しく行われないと販売することは難しくなります。2024年からは、相続してから3年以内に相続登記(不動産の名義を変えること)が義務化され違反者には過料が課せられます。
《対策》
相続が発生したら、遺言書のない場合は、相続人同士で遺産の分割協議を行い、それに基づいて不動産の相続登記を行います。もめた場合は、裁判所で調停・審判という手続きになりますが、なるべくなら調停などを避けるために弁護士さんに分割協議に参加していただくとよいでしょう。また、不動産の相続登記を依頼したいなら司法書士さんで遺産分割協議書も作成していただけき登記を行っていただけます。
売っても赤字になる空き家の相続を回避する
そもそも不動産価格が低くその上、家が住んでいた方がゴミ屋敷にしていた、また、事件や自殺で亡くなったなどの事故物件を相続することになった。売っても大きな赤字になる、また、家を持っていた故人との関係も名前すら知らない親族からの相続である。このような場合、多くの方なら相続することをためらうことでしょう。 ➡法定相続人は、誰になるの
《対策・対処》
故人の財産・借金を相続したくない時は、相続を知った日から3か月以内に財産と負債の双方を放棄してしまう方法をとることができます。現金などの財産のみを相続し借金を相続しないという方法をとることはできませんが、弁護士さん、司法書士さんなどで手続きしていただけます、費用も3万円から5万円程度手頃で受けていただけます。
壁や塀の美観を保ちましょう
無断で塀や壁に政治活動のポスターなどが張られてしまうこともあります。無断で放置するといろなポスターが張られ美観が著しくそぐわなくなります。
《対策・対処》
無断で張られた選挙活動のほすたーは、公選挙法で剥がしてよいとされています。ただ、他の家族の方が、承諾したしたこともあるので、確認して剥がしましょう。ただ、選挙ポスターも限らず、ポスターは、他人の所有物ですから、念のため連絡して廃棄するとよいでしょう。
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