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空き家を売るのに「大手と中小の不動産会社」どっちを選ぶ?

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大手に頼もうか、駅前にある街の不動産屋さんに頼もうか、悩むなら、これを読んで決めよう

不動産会社さんの基本のお仕事といえば、土地・建物という不動産の賃貸と売買に関する業務です。通常売りたい方(売り物件)と不動産を買いたい方を斡旋する売買の仲介業務と不動産を貸したい大家さん(賃貸物件)と借りたい方を斡旋する賃貸の仲介業務を主に行っています。外から店舗を見ると一見どの不動産会社さんも同じように見えますが、実は、取り扱う主力業務に若干の違いがありそれが不動産会社さんの特徴になっています。不動産会社の経営の特徴を見て持ち込み物件と希望条件に合ったところにお願いするとよいでしょう。

不動産屋さんの主な仕事以外に何をしているの

一見同じように見える不動産会社さんですが、不動産の売買と賃貸の取引の業務以外に関連業務を行っています。多く不動産会社さんにみられる関連・付帯業務には、住宅のリフォームやリノベーションで購入者・販売者・賃貸の大家さんに住宅の改装やハウスクリーニングなどのご提案と施工を行っているところがあります。また、土地を購入し建物を建てて販売するハウスメーカーといわれる会社や不動産を購入しリフォームやリノベーションを行って再販する買い取り業者さんなどが存在しています。

向いている不動産屋さんと向いてない不動産屋さん

専門に特化した不動産会社さんがあります。いくつのパターンに分けてみてみましょう。

従来型不動産会社

アパート・マンションなどの賃貸業務と土地と建物の売買も取り扱う会社で要望があればリフォームもご提案しています。人口密集度が比較的少ない地域の駅周辺で営業を行っています。
何でも無難に扱っていただけます
賃貸と売買の双方を事業の柱にしているオーソドックスの不動産会社さんです。売買についても十分スキルを持っていますので、安心して任せることができます。エンドユーザーに販売するばかりでなく、地元の建売業者さんとの繋がりもあるケースが多く、古家の業者売りにも対応できます。

賃貸の仲介に特化した不動産会社

ターミナル駅や主要な駅近くで人目を引くような看板とデザインで多くは一階に店舗を構えて営業しています。賃貸は、売買に比べ取引件数が多く、利用者も入りやすさが求められるため立地と目立つデザインで集客します。大学多いところや学生若者に人気の街に競うように見かけます。当然不動産の売買の依頼には、向いていないと思われます。

売買の仲介に特化した不動産会社

賃貸専門が立地を重視した店舗を構えるのに対し、売買に力を入れている不動産会社は、駅に近いという立地を重視しないことはありませんが、やや立地は、2等地に店舗・事務所を構えるケースが見られます。また、駅に近いがビルの2階や3階に店舗を構えることも珍しくなく駅から徒歩では難しい駅から離れた場所で営業しているケースも多くみられます。これは、賃貸のように予約なしでフリーで来店することがほとんどいないと考えられるからです。
存在する店舗数は、多くありません
ただ、不動産の売買に難しいケースでも取り扱っていただけますので、建築確認の取れない不動産・事故物件・金額の安い不動産など売りにくい不動産の相談も良いでしょう。

住宅建築と販売に特化した不動産会社

土地を仕入れ住宅を建てて販売するハウスメーカーさんは、地域に数社が存在しています。新築を土地付きで販売することがメインですが、新築を販売するために不動産を買い取りしたり、販売の仲介をしたりするので、売買の仲介も積極的に取り扱いしています。しかし、こちらの会社が扱う不動産の売買仲介は、新築を販売するために行うものですから、③の不動産会社とは、持ち込まれた物件の積極姿勢に違いが出ることもあるでしょう。例えば、新築売り出し物件の近くであれば、中古の家を新築を売るための誘導物件として使われることも考えられます。
建売に向いた古家物件なら良いです
不動産が更地にして家を建てて販売するのに向いているなら良い条件で購入してもらえる可能性は多くあると思います。

買い取りを専門に行う不動産会社

不動産を買い取りしリフォームやリノベーションを行い一般のお客や投資家の方に販売する会社もあります。ただ、買い取りを専門に行う不動産会社さんの数はかなり少ないようです。買取の不動産の情報の入手先の多くは、知り合いの仲介の不動産会社からの持ち込みが多いようです。情報が入るとすぐに現地調査を行い購入の判断を行います。そのため店舗での商談は少ないので、外からは、店舗の判断しにくく一般の方からアクセスが難しいのが現状です。一般の方が直接買い取り業者に物件を持ち込むケースは少ないようです。
買い取りについては、下記で解説しています

リノベーションに特化した不動産会社

最近リノベーションという言葉が多く使われるようになりました。リノベーションは、リフォームがクロスの張替えやキッチンの取り換えなどを行う工事に対し、リノベーションは、間取りや住宅設備を今はやりのスタイルに変えてしまうという大規模工事を言います。賃貸住宅や投資物件、再販物件などでリノベーションされ新たな価値を生み出し不動産を流通するここ10年ほど前から生まれた手法です。
気を付けてほしいこと
東京都内など大都市でリノベーションしたマンションは、大変人気のようです。リノベーションで高い値段で販売できるのですが、ご自身の負担でリノベーションを行うことはリスクが伴います。販売は、現状の状態で売るようにしてリノベーションには、関与しないようにしましょう。


このように不動産会社といってもそれぞれの特徴があります。ここに取り上げたのも一例にすぎません。ただ、不動産を売りたい方は、知名度。ロケーションなどで判断することなく、不動産の売却に適した会社を選ぶことをまず検討してみましょう。

大手不動産対中小不動産の販売力の差

不動産業界では、大手不動産と呼ばれる著名な不動産会社と複数の店舗を展開している中堅の不動産会社と単独店舗で営業している地元の不動産会社に分けることができます。大手不動産は、三井のリハウス、住友不動産、東急リバブルなど知名度も高く高層ビルの中にオフィスを構えるなど大都市などに拠点を設けています。一方地元不動産会社では、イメージや宣伝力では大手不動産会社に比べれば、かなり見劣りいたします。

大手と中小の販売力に違いがあるのか

大手と中小の不動産会社で販売力に違いがあれば、販売力の高い不動産会社に依頼する方が、早く・高い値段で売れると売れると思うのが一般的考えですね。もし、知名度が高い大手が優位とするなら中小の存続する価値がなくなり多くの中小不動産は潰れてしまうでしょう。しかし、いまだ中小の不動産会社さんも健全に存在しています。実は、販売力では、知名度や資金力が高い大手の方が有利に働くことには間違いがありませんが、すべてではないといえるようです。

販売力の違いは、大手と中小でも違いはあまりない

新築の一軒家やマンションの購入の検討では、知名度の高い大手から購入する方が安心と考える方も多いでしょう。ただ、中古の住宅の購入であれば、場所・築年数など物件そのものの価値を重視して選択するのが多くの方の考えでしょう。そのように考えると、大手の不動産会社の紹介だから購入を決めたということはそんなに多くないでしょう。中古の不動産の購入決定は、「物件の価値そのもの」と考えられます。結局、不動産の販売力は、、多くの買い手希望者の方に物件の存在と価値を発信できるかであり、この発信力が販売力といえます。情報が発達した現在、物件の発信力は、中小の不動産会社でも大手と同等に発揮できる業界体制になっているのです。

中小の不動産会社の強い味方のレインズ

不動産取引には業界の団体があり、国土交通省が所管しています。この不動産取引に欠かせないのに団体で運営しているレインズという情報システムがあります。大手・中小に限らず、市場に売り出されている不動産や賃貸の物件について、専属専任媒介契約なら5日以内、専任媒介契約なら7日以内に登録すること。但し一般媒介契約の場合は登録義務はありません。というシステムが業界内では稼働されています。つまり、物件の売り出しを専属選任と選任委任で販売を依頼すると他の不動産会社にも共通してみることができ会員である不動産会社であればだれで販売できるシステムです。つまり、A社に専属専任媒介契約を結んで依頼しすると同業他社にも情報が共有されお客さんに売ることができるというシステムです。レインズの詳しい解説は、省略するとしてレインズの導入で売ること(買い手さんを付ける)ことは、一昔に比べると難しくなくなりました。また、最近は、アットホーム・SUUMOなどネットでの物件情報もユーザーに利用が浸透して販売に大いに役に立っています。

ポイントは、会社と担当者で選びましょう

大手の仲介業者はどうなの

安心感があり担当者が良いならおすすめです。ただ、大手では、広告宣伝費や事務所維持費などが中小の不動産会社より高いので、一人当たりの取扱高は多くないと採算取れません。そのため少額物件の持ち込みは、積極的に取り扱っていただけないこともあるので、その点を考慮して選択しましょう。

中小の不動産業者はどうなの

信用面で欠けるということはありません。不動産業社の方は、宅地建物取引業者の免許を持ち5年ごとに更新しています。また取引の一部も何かあった場合には、保証する制度もあります。このように制度として信用面についても消費者に保護を行っています。また、不動産会社さんの免許には、必ず、(1)などというように( )番号がついていますが、これは、5年ごとの更新回数を表し、(5)であれば、25年目の更新を行った事業者ということになり事業年数が分かり信用を見る一つになります。ただ、この事業年数が長いからと言って「販売力」が高いということを表しているものではありませんので、ご注意ください。

結局、良い担当者に出会えることで満足な結果が得られます

情報システムの普及で不動産業界は、この10年で様変わりしています。今までのような販売力のウエイトは、低下してきたといえるでしょう。その中で、私たちは、不動産をどこに依頼すれば、良いのだろう。と悩みます。結論は、販売をお世話していただく担当者ではないでしょうか。販売の面倒を見ていただく担当者の方が、どこまで一人一人のお客様に真摯に対応していただけるかではないでしょうか。もし、担当者が、お客さんの無知を良いことに、①囲い込みを行う。囲い込みとは、買い手さんを他の方が客付けさせないで、自分で行うことを言います。これによって売主さんと買主さん双方から仲介手数料を得ることができます。②高く売れると説得し売り出し、そのあと数か月で販売価格を下げさせる③買い手希望者からの値引き交渉を簡単に受ける④販売の経過報告もきちんとしてくれない。⑤アットホーム・SUUMOなどに情報を公開していただく約束を履行していただけない。もし担当者がこのような方であれば、満足な結果とならないでしょう。それなりの経験を積んだ良い担当者であれば、いくらくらいなら売れるだろう。これは、アットホーム・SUUMOに掲載しすれば必ず売れるだろう。これは、建売用地に向いているので、OOに物件をもっていってみよう。など。物件の価格や販売方法も丁寧に説明していただけるものです。また、お客さんが相場より高い金額と無理な販売期間を要求してもその場しのぎで受けるようなことはないはずです。
不動産を売るのに頼れるのは、やはり担当者次第ではないでしょうか

不動産の買い取りについて

不動産を一般のお客さんに売る仲介のほかに買い取り業者さんに持ち込んで売ることも可能です。また、建売業者さんに土地としてかいっていただくケースもありますが、いずれの場合でも業者さんに買い取っていただく場合は、お安くなります。

不動産をなるべく急いで販売したいなら業者に売ります

不動産を持ち込み先の不動産会社で直接買っていただく場合もありますが、一般のお客様は、あまりそのようなケースはありません。それの理由は、一般のお客さんに④住宅建築と販売に特化した不動産会社⑤買い取りを専門に行う不動産会社の不動産会社を探して交渉することが難しいからでしょう。多くの場合、①何でも型の従来型不動産会に持ち込みして買い取ってくれる不動産会社を探し交渉していただき販売しています。

買い取り価格は、一般の方に売るより3割くらい安くなります

業者さんに買い取っていただく場合はのメリットは、早く販売できるというメリットです。一般のお客さんに買っていただく仲介に比べ3割程度安くなります。買い取った不動産会社さん側では、売るためには、販売のリスク、販売から得られる利益、売るまでにかかる保有費用やリフォーム費用、解体のための費用などを計算して購入金額を算定して購入するかを判断します。一方仲介で一般の方が買う場合は、再販で得られる利益、販売のリスク、保有の費用などを考慮しない価格で購入を検討します。時として個人の方は、業者売りに比べ個人的な動機「親が近くに住んでいるので少しくらい相場より高いと感じても」買うということもあります。

古家の一軒家の場合は、ほとんど業者に売ります

築年数が30年以上経過した一軒家では、多くのケースでは、家を解体し家を建てて販売する土地として買い取られることが多いようです。建売用地として買い取られる場合は、土地の相場値段から建物の解体費用など負担した価格で買い取られることになります。もちろん中には、古民家として再利用するケースやお客さん自分でリフォームして住むために購入することもあります。こちらの場合は、業者買いと比べると値引き幅は少なくて済むでしょう。

編集後記

こちらの原稿は、不動産会社さんと取引を多く行ったスタッフが経験をもとに作成いたしました。決して他の「不動産会社の選び方」の原稿内容と比べるとよくできているとは言えませんが、特定の会社などに忖度を行わず客観的に記事を書いておりますので、ぜひ参考にしてください。

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