本コラムは、相続した不動産、空き家になった実家の販売テクニックを現役プロの営業マンの方に寄稿をいただきました。その内容に対し、編集人が売主さんを代表し素直な質問をぶつけ、文中内で回答をいただいた内容も掲載させていただきました。また、執筆者の方は、関西での活躍でこちらのお客さまは関東圏であり、客観的な内容になっていると判断し執筆者のご意向通りに掲載いたしました
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現役プロの不動産営業マンVS編集人
現役プロの営業マン
溝畑憲人（みぞはたけんと）
【資格】宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士
1級ファイナンシャル・プランニング技能士
株式会社日開
〒660-0892 兵庫県尼崎市玄番北之町26-1
賃貸仲介、賃貸管理、売買仲介、投資用不動産売買、不動産買取・仕入れ、遺産相続、任意売却、リースバック、資産運用、事業物件対応、リフォーム、リノベーションを行っています。
初めての家・実家の売り方を「現役プロ」が教えます
ポイント
《初めに》不動産売却の流れiについて。不動産会社にご相談し、物件の査定。正しく価格を設定し、契約書を取り交わします。その後、物件のPRや広告を行い、物件の見学や内覧を受け付けます。興味を持って購入希望者が表示されたら、交渉を行って売買条件を決定します。最終的に売主と買主が成立したら、売買契約を締結し、不動産の所有権の移転手続きを進めます。登記手続きが完了したら、売却が成立します。不動産会社のサポートを受けながら、都合な売却を進めていきます。詳しく見てみる
執筆者VS編集人
《編集人からの質問》
【ご質問】家を相続したのですが、相続人は、私一人です。権利書がなかったので家は、親の名義のままですが、売買できますか
【ご質問】子供がいなかった兄の家を相続し、売却をすることにしました。シロアリとか家の傷みなどは、わかりませんが、その場合の申告方法は、どうしたらよいでしょうか? 執筆者からの回答は、文中に掲載
初めての家・空き家の売却(Ⅱ)上手に売却するにはどうすれば良いのか
ポイント
(Ⅱ)で取り上げた内容
1.所有不動産の価値を調べてみよう 2.不動産を買取業者に売るのは得策なのか 3.不動産会社の本音/上手な頼み方 4.不動産会社選びのポイント 5.不動産会社を動かす交渉術 詳しく見る
執筆者VS編集人
《編集人からの質問》
【ご質問】実家の家が古く建物で使えないので建売業者さんが買い取る話がきました。担当者の方によると。解体費用を値引きしてほしいといってきました。当初の売り出し価格を値下げしたばかりで、さらに解体費用も下げないといけないのでしょうか 執筆者からの回答は、文中に掲載
初めての家・空き家の売却(Ⅲ)売却の準備をしておこう
ポイント
(Ⅲ)取り上げた内容
1.不動産を売却するために準備しておくこと 2. 物件を内覧する人の気持ちになって家を見てみよう 3. 賃貸の需要があれば、買手の層が増える 詳しく見る
執筆者VS編集人
《編集人からの質問》
【ご質問】
相続した家の売却でしばらく空き家にしていました。
家の中には、親が住んでいた時のそのままです。築４５年ですが、家財やゴミをそのままにしてよいですか
【ご質問】
年老いた両親が暮らしていたため台所や水回りの汚れがひどい状況です。素人の手では、きれいにならないと思います。ちなみに築３０年のマンションでリフォームしておりません。専門のハウスクリーニング屋さんに頼んでお掃除した方が良いですか
【ご質問】
住んでいるマンションを売却したいと思います。上の階に子供がいて生活音が聞こえ気になることもあります。もし、内覧の時に上の階から音が聞こえませんか、と聞かれたら、答えないといけないのですが、何と答えれば、良いですか。
【ご質問】
築３０年の家ですが、母が施設に入所したので家を売ることにしました。空き家になって２年くらいたちました。家財は、まだ片付けていません。庭木は、伸び、荒れてきました。売りにあたって、家財の片付け、庭木の手入れなどどの程度行っておく必要がありますか。執筆者からの回答は文中に掲載
初めての家・空き家売却(Ⅳ)知らないと損する税金のこと
ポイント
(Ⅳ)取り上げた内容
1.マイホームを売った時の特例 2.被相続人の居住用（空き家）財産を売ったときの特例 3. 小規模宅地等の特例で相続がこんなに安くなる 4.放置は厳禁！必ず不動産の今後について対策しておこう 詳しく見る
初めての家・空き家売却(Ⅴ)空き家バンクについて
ポイント
1. 空き家バンクとは 2. 空き家バンクを利用するメリット 3.空き家バンクの登録方法 4.空き家バンクのみに頼るのは正確なのか 詳しく見る
空き家を売るのに「大手と中小の不動産会社」どっちを選ぶ?
ポイント
大手と中小規模の不動産会社、どちらがより適しているかは一概には言えません。 重要、個々の不動産会社の実績、信頼性、専門知識、お客様への対応力などを評価し、自分のニーズに合った会社を選ぶことです。 不動産会社選びでは、複数の会社と面談して比較検討し、実績評価を確認することが重要です。どちらを選ぶにせよ、ポイントは担当者の申請・積極性は大切な選択基準ではないでしょうか。詳しく見る
不動産売却お役立ちミニ情報
不動産売却の流れとスケジュール
不動産売却の流れとスケジュールは以下の通りです。1. 不動産会社選定と相談、2. 査定・価格決定、3. 媒介契約締結、4. 買主募集・内覧、5. 価格交渉・売買契約締結、6. 融資手続き（必要な場合）、7. 手付金の支払い、8. 契約完了、9. 重要事項説明・引渡し準備、10. 引き渡し・決済、11. 精算・手数料支払い。スケジュールは物件や市場状況により異なりますが、平均的な期間は3ヶ月～半年程度が一般的です。早めの段階でプロのアドバイスを受けることが重要です。
残置物撤去 費用の計算と相場
残置物とは、 不動産会社の方が良く使う用語で、他人が家・部屋に残して逝った家具や不要物をいいます。残置物の料金は、一般的に立米（縦×横×高さ)を単位と㎏単価で計算されます。一般的には、１立米3,000円から15,000円ですが、これは、中間処分場の受け入れ単価になります。この費用のほかに処分場までに運搬するまでの諸経費として現場での作業人件費、運搬経費などを計算されます。単価の違いは、中間処分場での処理コストの違いで、衣類くず、紙くず類などは単価が低く、廃プラゴミや色々混ざった混載ゴミになると立米単価は高くなります。また、計算の単価が㎏の場合では、鉄くず、紙くず、段ボールくず、混載ゴミの場合に用いられていますが、トラックの積載重量を図る台貫という秤が必要になり、お客さまのところでは台貫を使うことができないため立米を多く使っています。
売りにくい実家を売る10のアイデア
売りにくい実家を売るためには、工夫と準備が重要です。まずは家の価値を正確に把握するために、不動産業者に査定を依頼しましょう。 複数の業者に相談することで、適正な価格また、古い家の場合、簡単な修繕や掃除をして、第一印象を良くすることがポイントです。 さらに、家や土地のメリットをわかりやすく、地域の魅力をア
売却が困難な場合には、買取の専門業者や不動産オークションの利用を検討する一つの案です。また、リノベーション向け支援物件として販売したり、空き家バンクや自治体の制度を活用することで、売却しますの可能性が広がります。地元のニーズを把握し、柔軟な対応を心がけることが成功の鍵です。
詳細については、下記リンクから
訳あり不動産・売りにくい家を売るには、どこに頼むとよい
不動産の中でも「訳あり不動産」「低額不動産」「登記が複雑な不動産」は、適切に扱わなければトラブルに発展する可能性があります。これらの物件は通常の市場では売買が難しく、問題点を理解し適切に対処できる不動産会社を選ぶことが重要です。訳あり不動産には、心理的瑕疵や法的問題を抱えるものがあり、低額不動産は立地や管理面でのリスクがあります。登記が複雑な不動産は、相続未登記や抵当権の問題が絡むケースが多く、専門的な知識が必要です。こうした不動産を扱う際は、訳あり物件や登記問題に精通した業者を選び、適正な価格や手続きを確保することが不可欠です。不適切な業者に依頼すると、買取価格の極端な低下や法的トラブルにつながる可能性があるため、慎重に業者を選びましょう。
1. 翻訳あり不動産とは
「訳あり不動産」とは、通常の市場で売買されにくい問題を抱えた不動産のことです。以下のようなケースがあります。
- 心理的瑕疵物件
過去に自殺・事故死・殺人事件などがあった物件。告知義務があるため、売却が難しい。 - 法的瑕疵物件
建築基準法や都市計画法に定められていたり、再建築不可能だったりする物件。 - 共有持分の問題がある物件
兄弟や親族で共有しているが、一部の権利者が売却に同意しないケース。
2. 低額不動産とは
- 立地が非常に悪い
交通の利便性が悪く、住居や事業用としての利用価値が低い。 - 過疎地の空き家
需要がほとんどなく、固定資産税や維持費の負担だけがかかります。 - 管理費・修繕積立金の滞納リスク
格安のマンション物件は、管理組合の見通しが厳しく、修繕が困難なケースもございます。
3. 登記が複雑な不動産
- 相続登記がまだ完了していない
人の名義のままで、相続人が確定してません。 - 差し押さえや当権が設定されている
借金の権利を得て、金融機関の許可が必要です。 - 二重や境界問題
同じ土地に複数の境界線がある、境界線が不明確で争いのリスクがある。
持ち込んではいけない不動産会社の特徴
1. 訳あり物件に慣れていない一般的な不動産会社
通常の不動産会社は、問題のある物件を扱う経験が少なく、適切な対応ができない可能性があります。
2. 買取価格を驚くほど安く提示する業者
「問題があるから」と言って、市場価値よりはるかに安い金額で買い取る業者は要注意。
3.手数料や調査費用を過剰に請求する業者
売却を進める中で「追加費用がかかる」と言うと、高額な費用を請求してくる場合があります。
③頼みたい不動産会社の特徴
1. 訳あり物件専門の不動産会社
取り扱い心理的な瑕疵や物件法における瑕疵の物件に慣れており、売却・活用のノウハウを持っています。
2. 低額不動産や空き家活用に強い業者
過疎地の不動産でも、投資家や地方創生プロジェクトと連携して売却できる会社。
3. 司法書士や弁護士と連携している会社
相続や登記トラブルをスムーズに解決し、問題のある物件でも適切に処理できる。
▶最適な不動産会社の見つけ方
最適な不動産会社の探し方
問題のある不動産を適切に売却・処理するには、専門的な知識と経験を持つ不動産会社を選ぶことが重要です。以下の方法で信頼できる業者を見つけましょう。
1. 役所の空き家対策担当窓口で相談する
各自治体には、空き家や老朽化した不動産の活用を支援する窓口があります。公的機関なので信頼性が高く、以下のような情報を得ることができます。
✅ 空き家バンクの紹介
→ 過疎地や低額物件でも、移住希望者や活用目的のある買い手とマッチングできる。
✅ 地域の不動産会社の紹介
→ その地域で実績がある業者や、行政と連携している不動産会社を知ることができる。
✅ 助成金や補助金の情報
→ 売却や解体時の費用を抑える補助制度がある場合がある。
💡 ポイント
「◯◯市（町・村） 空き家相談窓口」で検索すると、各自治体の窓口情報を確認できます。
2. ホームページやブログ記事で内容を確認する
不動産会社のホームページやブログ記事をチェックすることで、その会社がどのような物件を扱っているか、どの程度の実績があるかを判断できます。
✅ 「訳あり不動産」「低額不動産」「相続物件」などの専門ページがあるか
→ 具体的な事例や対応実績が紹介されていれば、専門性が高い可能性がある。
✅ ブログやコラムの更新頻度を確認
→ 業界知識が豊富で、最新の情報を発信している業者は信頼しやすい。
✅ 買取実績やお客様の声をチェック
→ 実際の売却事例が多い業者ほど、経験が豊富で安心できる。
💡 ポイント
「訳あり不動産 買取」「低額不動産 売却」などで検索し、上位に出てくる業者のページをじっくり確認するとよい。
3. 口コミや評判をチェックする
口コミサイトやGoogleマップのレビューを活用して、実際にその不動産会社を利用した人の評価を確認しましょう。
✅ Googleマップで「◯◯（地域名） 不動産会社」で検索
→ 星の評価やレビューコメントを読むことで、対応の良し悪しがわかる。
✅ 不動産売却専門の口コミサイトを活用
→ 「不動産売却 口コミ」などで検索すると、評判の良い業者が見つかる。
💡 ポイント
極端に評価が高すぎる・低すぎるレビューは、信憑性に欠ける場合があるので、複数のサイトで総合的に判断する。
4. 複数の不動産会社に査定依頼する
1社だけで決めるのではなく、必ず複数の業者に査定を依頼し、価格や対応を比較することが大切です。
✅ 査定額の比較
→ 極端に安い価格を提示する業者には注意。適正価格を知るために、3～5社に査定を依頼するのが理想。
✅ 対応の良し悪しをチェック
→ 相談時の説明が丁寧か、対応が早いかなどを確認。
💡 ポイント
「不動産一括査定サイト」を活用すると、複数の業者の査定額を比較しやすい。
5. 専門家（司法書士・弁護士）に相談する
登記が複雑な不動産や、相続問題が絡む場合は、司法書士や弁護士に相談するのも有効です。
✅ 相続登記の専門家を探す
→ 「相続不動産 買取」「相続登記 相談」などで検索し、実績のある専門家を見つける。
✅ 不動産売却に強い弁護士を活用
→ 共有持分トラブルや債務整理が絡む場合は、法律の専門家が仲介することでスムーズに処理できる。
💡 ポイント
弁護士や司法書士が提携している不動産会社は、安心して取引できることが多い。
まとめ：最適な不動産会社の探し方
1️⃣ 役所の空き家相談窓口で紹介を受ける → 信頼性が高い
2️⃣ 不動産会社のホームページやブログを確認 → 専門性を見極める
3️⃣ 口コミや評判をチェック → 実際の利用者の声を参考にする
4️⃣ 複数の不動産会社に査定依頼をする → 価格や対応を比較する
5️⃣ 司法書士・弁護士などの専門家に相談する → 法的リスクを回避
これらの方法を活用して、自分の物件に最適な不動産会社を選びましょう！
運営(一社)家財整理センター
業歴20年・年中無休:クレーム0更新で安心
遺品整理・荷物整理・ゴミ屋敷片付け・家の片付けとメンテナンス
本社:埼玉県入間市上藤沢881-１
インボイスT9030005020032
営業店・ヤード等
所沢市・板橋区・戸田市・春日部市・桶川市・鶴ヶ島市・市川市等
写真・事例記事とフライバシー保護の取り扱い
主な取引実績(敬称略)
- 不動産関連実績
日税不動産情報センター・ミサワホーム東関東千葉支社・積水ハウス・住友林業ホームサービス調布店・京友不動産・大成有楽不動産・セキスイハイム不動産・東急リバブル・ドリームオン不動産・岡三興業など多数 - 福祉関連実績
獨協医科大学埼玉医療センター・東大和病院・久米川病院・行徳中央病院 - 生活福祉関連
板橋区志村福祉事務所・東村山市役所・所沢市役所・新座市役所・志木市役所・西東京市役所・川越市役所・坂戸市役所・ふじみ野市・東久留米市役所・春日部市役所・越谷市役所・草加市役所・川口市役所・川崎市役所・座間市役所・横浜市役所・さいたま市役所その他
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