"実家を相続して売却したら"税金はいくらかかる? 最も分かりやすく解説

• 登記に必要なもの：亡くなった親の戸籍謄本（出生から死亡まで）、相続人の戸籍や住民票、印鑑証明書、不動産の権利証、固定資産評価証明書などが必要です。
• 売却や管理のための書類：固定資産税の納付書、建物の図面、修繕記録、火災保険の契約書、ライフラインの契約書類などもあると便利です。

これらを一か所にまとめておくと、後々の手続きがとてもスムーズになります。

不動産の登記情報を記した「登記簿謄本」は、法務局で取得できます。
名義が亡くなった親のままなら、相続登記が必要です。2024年からは、相続登記が義務化されており、放っておくと過料が発生する可能性もあります。また、過去に住宅ローンを組んでいた場合は抵当権が残っていることも。ほかの親族と共有名義になっているケースもあるので、しっかり確認しましょう。わからない点は、司法書士などの専門家に相談するのもおすすめです。

• 不動産の価値を知る：不動産会社に査定を依頼して、市場価格を確認しましょう。立地や建物の状態によって、大きく変わることがあります。
• 維持にかかる費用：空き家のままだと、固定資産税や管理費、草刈り、防犯などの費用がかかります。長く放置すると「特定空き家」に指定されるリスクもあります。
• 売却したときの税金と手取り金額：不動産を売ると、利益に対して譲渡所得税がかかることがあります。税理士に相談し、経費や控除を含めた「最終的に残るお金（手取り金額）」を計算しておきましょう。

• 自分で整理する場合：時間をかけて、一つひとつ丁寧に仕分けていきます。重要な書類や貴重品が紛れていることもあるので慎重に。
• 業者に頼む場合：遺品整理専門の業者に依頼すると、部屋の広さや物の量によって異なりますが、一部屋あたり７万円前後。一軒家ですと３５万円低度考えておく必要があります。数万円〜数十万円ほどかかることがあります。仏壇や人形など供養が必要なものを扱ってくれるかどうかも、事前に確認しておきましょう。
• リユース・寄付などの活用：まだ使える物はリユースや寄付にまわすこともできます。物と向き合いながら、心を整理する時間にもなります。

取得費には 「実額法」 と 「概算取得費」 の2つの方法があります。

✅（1）実額法（購入価格がわかる場合）

相続した家の 元の所有者（親など）が購入したときの価格 を取得費として計算します。

📌 計算式
👉 取得費 = 購入価格 + 購入時の諸費用（登録免許税・仲介手数料・不動産取得税など） - 減価償却費

📌 例

• 1985年に 親が2,000万円で購入した家 を2024年に売却
• 土地：1,200万円、建物：800万円（鉄筋コンクリート造）
• 建物の減価償却（耐用年数47年、1.5%償却）

👉 減価償却費の計算

• 800万円 × 1.5% × 39年（1985年購入 → 2024年売却）
• 800万円 × 58.5% = 約468万円

👉 取得費

• 土地：1,200万円（減価償却なし）
• 建物：800万円 - 468万円 = 332万円
• 取得費合計 = 1,200万円 + 332万円 = 1,532万円

💡 「実額法」が使えれば、取得費を高くできるため税金を抑えやすい！

✅（2）概算取得費（購入価格が不明な場合）

もし親が 家を購入したときの価格がわからない場合、または 売買契約書などの証拠がない場合、概算取得費 を使うことになります。

📌 計算式
👉 取得費 = 売却価格 × 5%

📌 例

• 2024年に 4,000万円で売却 し、取得費が不明な場合

👉 取得費 = 4,000万円 × 5% = 200万円

💡 概算取得費は「5%」と低いため、譲渡所得が大きくなり、税金が高くなるデメリットがある

3️⃣ 取得費加算の特例（相続税を支払った場合）

もし 相続税を支払っていた場合 は、取得費に一部を加算できる「取得費加算の特例」を適用できます。

📌 取得費加算の計算式
👉 加算額 =（相続税額 × 売却した不動産の課税価格 ÷ 相続財産の総額）

📌 例

• 相続税として 600万円を支払い、不動産の評価額が 3,000万円
• 相続財産全体の評価額が 5,000万円

👉 加算額 = 600万円 ×（3,000万円 ÷ 5,000万円） = 360万円

💡 取得費に「360万円」を追加できるため、譲渡所得を減らせる！

4️⃣ まとめ

✅ 実額法（購入価格がわかる場合） → 減価償却を考慮
✅ 概算取得費（購入価格が不明な場合） → 売却価格の5%のみ
✅ 相続税を払った人は「取得費加算の特例」で節税

取得費を正しく計算することで 譲渡所得税を大幅に減らせる ので、購入時の資料がないか確認するのが大切です！ 😊

3,000万円特別控除は、不動産売却時の譲渡所得税を軽減するための制度です。特に、自宅（居住用財産）の売却時にかかる税負担を減らし、円滑な住み替えを促進する 目的があります。また、相続した実家の売却にも適用されるケースがあり、空き家の発生を抑制し、不動産の有効活用を促す 役割も果たしています。控除額が最大3,000万円と大きいため、適用されれば譲渡所得税をゼロにできる可能性もある 非常に重要な税制優遇措置です。

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