空き家を放置することには多くの問題があります。まず、放置された空き家は景観を損ない、地域全体の価値を下げる原因となります。雑草やゴミの放置、建物の劣化が進むと、不法投棄や犯罪の温床となるリスクも高まります。また、老朽化した建物は倒壊の危険があり、台風や地震などの災害時には周辺の住民や通行人に対する重大な危険を伴います。
さらに、空き家を放置することで固定資産税の優遇措置を失う場合があり、税負担が増加する可能性があります。また、空き家の維持管理費用や防犯対策費用もかかるため、経済的な負担も無視できません。
一方、空き家の所有者が定期的に管理やメンテナンスを行えば、これらの問題を未然に防ぐことができます。空き家を賃貸に出す、売却する、または寄付するなどの選択肢を検討し、地域社会にとって有益な活用方法を見つけることが重要です。放置によるリスクを理解し、適切な対策を講じることが求められます。
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売りにくい空き家の特徴
- 建物が古く傷みが激しい: 築年数が経過しており、屋根や外壁、内装の劣化が目立つ物件は、修繕が必要で購入希望者が少なくなります。老朽化が進んでいると、基礎や構造に問題がある可能性もあり、さらに売却が難しくなります。
- 見た目（外と内）が良くない: 外観や内装が劣化していたり、汚れていたりする物件は、内覧時に悪い印象を与え、購入希望者が敬遠します。見た目が良くないと、購入者に「手間がかかる」「費用がかかる」と感じさせるため、売却が難しくなります。
- 家の中・外に大量の家具やゴミが残っている: 空き家に不要な家具やゴミが残っていると、物件の価値が下がり、内覧時の印象も悪くなります。整理整頓が行き届いていないと、清掃や片付けの手間を想像させ、購入をためらわせる要因となります。
- 場所が良くない: 交通の便が悪い、生活利便施設が近くにないなど、立地条件が悪いと購入希望者が少なくなります。特に市街地から離れている場合や、不便なエリアにあると、売却が難しくなります。
- 売買の金額が低く、不動産会社が魅力を感じない: 相場に対して価格設定が低すぎる場合、逆に物件の価値を疑われることがあります。また、不動産会社が積極的に売却活動を行わない場合、売れ残る可能性が高まります。
- 近隣などのトラブルが起きている: 隣人とのトラブルや地域の問題がある場合、その情報が伝わることで購入希望者が敬遠します。特に近隣で騒音や治安の問題がある場合、物件の価値が下がります。
- 建築基準法などの制約で再建築ができないことや用途の制限がある: 再建築不可の物件や、用途制限がある場合、将来的な利用が制限されるため、購入希望者が少なくなります。法令上の制約があると、物件の価値が大幅に下がることがあります。
これらの問題に対処するためには、適切な価格設定や美装、必要な修繕を行い、売却活動を積極的に行うことが重要です。また、トラブルの解決や法令に関する問題を事前にクリアにすることで、物件の魅力を高めることができます。
アイデア1-家の周りを清潔にして見栄えをよくする
・庭の手入れをきちんと行う
・家の周りの破損個所の点検と修理を行う
家の周りを清潔にして見栄えを良くすることは、空き家の売却や賃貸の成功に重要な役割を果たします。まず、庭や周辺の清掃は第一歩です。草むしりや伐採、ゴミの除去などを行うことで、雑草の生育を防ぎ、庭全体の美観を保ちます。また、建物自体の外壁や屋根、門扉などの修理も必要です。これにより、建物が健康的で安全な印象を与え、購入意欲を高めることができます。さらに、外観の魅力を引き出すために、植栽や照明の追加を検討することも有効です。植栽は季節に応じた花や緑で彩りを加え、照明は夜間に建物や庭を美しく照らし出すことができます。これらの取り組みは、周辺地域の住人にも良い印象を与え、地域全体の価値向上に寄与します。最後に、定期的なメンテナンスを行い、建物や庭の状態を良好に保つことが大切です。清潔で整った外観は、購入者や入居者に安心感を与え、物件の魅力を最大限に引き出すことができます。
空き家の周りの清掃と修理は、地域社会との良好な関係を保つためにも重要です。まず、伸びた枝や草は、近隣住民にとって迷惑となります。定期的な枝切りと草取りは、周囲の美観を保ち、地域の安全を確保するために必要です。また、門扉やテラスなどの破損も、早急に応急修理を行うことで、物件全体の安全性を高めます。特に台風などの自然災害が予想される場合は、周辺の安全に対する配慮が求められます。これらの取り組みは、空き家が環境悪化の要因となることを防ぎ、近隣住民との良好なコミュニティ関係を築くための一歩となります。継続的なメンテナンスと地域とのコミュニケーションを大切にし、物件の価値を維持し、将来的な販売や賃貸の成功につなげることが重要です。
アイデア2-近隣・隣地の住人の方に声掛けを行う
・近所の方に売り出していることをお知らせしましょう
・団地・マンションなら管理組合などに声掛けしましょう
近隣住民に対しての声掛けは、空き家の売却や賃貸を成功させるための有効な戦略の一つです。隣地の住人には、物件を購入することで土地の形が整備され、地域全体の美観が向上する利点があります。特に、土地の境界をきちんと定めることで、各家のプライバシーや安全性が確保されることから、購入は魅力的な選択肢となります。また、家族や親族の同居や新しい住環境の提供としての利用も考えられます。近隣住民にとっては、地域全体の住環境の向上やコミュニティの結束を強化する良い機会となります。声掛けを通じて、相手の関心やニーズを理解し、物件の特徴や利点を丁寧に説明することが重要です。また、信頼関係を築くために、透明性を持ったコミュニケーションを心がけることも大切です。地域社会との良好な関係を築くことで、物件の市場価値の向上だけでなく、将来的な販売や賃貸の成功にもつながるでしょう。
アイデア3-空き家バンクに登録してみる
・空き家バンクの登録で間口を広げてみよう
・市区町村の各種制度の利用も検討しましょう
空き家バンクへの登録は、売りにくい空き家物件の有効な対策手段です。空き家バンクでは、特に売却が難しいとされる物件が一元管理され、地域の空き家対策の一環として活用されます。登録により、様々な空き家対策の支援や制度を利用することが可能です。例えば、地域活性化や住宅供給の促進を目的とした補助金や税制優遇措置を受けることができます。さらに、空き家の適切な管理や利活用を支援する情報提供やコンサルティングも受けられる場合があります。これにより、所有者は空き家を有効活用しやすくなり、管理や売却の際の負担を軽減することができます。地域社会との連携を強化し、地域全体の空き家問題の解決にも貢献することが期待されます。空き家バンクの登録は、所有者にとっても地域にとっても良好の関係を築くことができる重要な取り組みです。
空き家バンクへの登録は、所有者が助成金や補助金などの支援措置を利用するための有力な手段です。各市区町村毎に異なるが、多くの自治体が空き家問題の解決と地域活性化を目指して、所有者に対する様々な支援を提供しています。登録することで、例えば空き家改修やリフォームに対する助成金、空き家を賃貸住宅として活用するための家賃補助、空き家の管理費用の一部負担などを受けることができる場合があります。これらの支援策は市町村によって異なり、また期限が設定されていることが多いため、所有者は定期的に各自治体の担当課のホームページをチェックすることが重要です。そこで提供される情報を確認し、登録や申請の手続きを行うことで、助成金や補助金を有効活用し、空き家の有効な管理や再活用を進めることができます。地域社会との協力関係を築きながら、所有者自身の負担を軽減し、地域全体の活性化に貢献することができるでしょう。
アイデア4-仲介の不動産会社を変えてみる
・販促のアイデアに行き詰まれば、不動産屋さんを変えてみる
・ネットで専門の不動産屋さんを広域に調べてアプローチしてみる
不動産会社を変えることは、空き家の有効な売却や賃貸に向けて、新たな展開を図る一つの方法です。不動産会社はそれぞれ得意分野や専門性が異なります。例えば、賃貸に強い会社、売買に特化した会社、リフォームやリノベーションに精通した会社、または相続や特殊な不動産物件に強い会社など、多岐にわたる専門性を持っています。これらの特性は一般の顧客にとっては見えにくく、どの会社が最適か迷うこともあります。
不動産会社を変えることで、新しい会社の専門性やネットワークを活用し、空き家の売却や賃貸を効果的に進めることができます。特に、相続や特殊な不動産物件など、他の会社では扱いにくい場合でも、専門知識を持つ会社に依頼することでスムーズな処理が期待できます。また、住宅ローンに関する専門知識がある会社であれば、購入希望者の支援や案内も適切に行ってもらえます。
アイデア5-売り出し価格を下げてみる
・無計画に値段を下げることをせずに計画的に価格を決めましょう
・初期の価格設定は、下げることを前提に設定します
売り出し価格を下げることは一つの戦略ですが、安易な値下げは感心しません。不動産を所有することで発生する年間維持費を考慮する必要があります。維持費には、固定資産税や管理費、修繕費などが含まれ、これらのコストが長期的に負担となる場合があります。そのため、売却のタイミングや価格設定について慎重に検討することが重要です。不動産の市場価値や周辺の取引事例を参考にし、適正な価格設定を行うことが大切です。売り出し価格を下げることで、早期に買い手を見つける可能性が高まりますが、値下げ幅は慎重に決定すべきです。担当の不動産会社の専門家と相談し、市場動向や物件の特徴を踏まえた上で最適な価格を設定することが求められます。また、価格を下げる際には、価格の見直しだけでなく、物件の魅力を引き出すための改善策も併せて検討しましょう。適切な価格設定と魅力的な物件のプレゼンテーションを組み合わせることで、売却の成功率を高めることができます。
不動産売却にかかる平均期間は「3～9ヶ月」が平均と言われています。しかし、売れやすさは築年数やエリアによっても大きく変わります。古い物件や人気のないエリアでは、売却までに1年程度かかることもあります。このため、売却期間の目安はあくまで参考程度に考えるのが賢明です。市場の状況や物件の状態によっても売却期間は変動しますので、適切な戦略を立てることが重要です。不動産会社のアドバイスを活用し、物件の魅力を最大限に引き出すための改善や適正な価格設定を行うことが、早期売却の鍵となります。また、売却活動を開始する前に、物件の現状把握や市場調査を徹底することで、売却期間を予測しやすくなります。柔軟な対応と継続的な見直しを行うことで、売却成功の可能性を高めることができます。
アイデア6-解体して更地にして売り出す、リフォームしてみる
・リフォームで売りやすくなるなら、リフォームを検討しよう
・助成金や税制面をきちんと検討して進めましょう
空き家を売却する際、解体して更地にするか、リフォームして売り出すかの判断は重要です。しかし、無計画なリフォームやリノベーションは避けるべきです。追加で投資しても売れない場合、コストが無駄になる可能性があります。市場の動向や購入者のニーズをしっかりと見極めることが必要です。そのためには、不動産会社や専門家の意見を積極的に取り入れることが大切です。リフォームやリノベーションを行う場合、建築基準法や用途制限も考慮しなければなりません。これに違反すると、売却がさらに難しくなるだけでなく、法律的な問題も発生する可能性があります。また、リフォームの際には、物件の特性や立地条件に合わせた改修を行うことが、購入者にとって魅力的なポイントとなります。
解体して更地にする選択肢もあります。更地は新しい建物を建てやすいため、購入希望者の幅が広がります。特に、建物が老朽化している場合や構造的な問題がある場合は、解体して更地にする方が有利な場合もあります。
いずれの場合も、専門家のアドバイスを受けながら、最適な方法を選択し、無駄のない投資を行うことが、空き家の売却成功への道となります。
空き家を売却する際には、税制面にも注意が必要です。空き家には様々な税制の特例が存在し、それらを活用することで経済的なメリットを享受することができます。例えば、「特定空き家に係る譲渡所得の特別控除」は、一定の条件を満たす場合に適用され、売却時の譲渡所得税を軽減する効果があります。しかし、解体して更地にする場合には固定資産税が上がることがあるため、慎重な判断が必要です。建物が存在する場合、住宅用地の特例により固定資産税が軽減されることがありますが、建物を解体して更地にすると、その軽減措置が適用されなくなり、税額が大幅に増加する可能性があります。
その他にも、各市区町村によって異なる税制や助成金制度があるため、事前に詳細を確認しておくことが重要です。これには、解体費用の一部を補助する制度や、リフォーム費用に対する減税措置などが含まれます。
空き家の売却や解体、リフォームに際しては、不動産会社や税理士などの専門家の意見を参考にし、最も有利な選択肢を見極めることが求められます。税制面の特例を活用しながら、最適な方法で空き家を管理・売却することで、経済的な負担を軽減し、スムーズな取引を実現することができます。
アイデア7-アピールポイントを見直し、販促を一新してみる
・購入者のターゲットを明確にしてみましょう
・キャッチコピーから媒体マテ戦略的に見直しましょう
空き家を売却する際には、アピールポイントを見直し、販促を一新することが重要です。単に「空き家」「売り家」といった一般的な訴求ではなく、購入者を想定し、具体的なターゲットに絞り込んだキャッチコピーやセールスポイントを強調しましょう。例えば、ファミリー層をターゲットにするなら「子育てに最適な広々とした庭付き一戸建て」、シニア層には「バリアフリー設計で安心の住まい」など、購入者のライフスタイルやニーズに合わせた訴求が効果的です。
販促活動を再構築する際には、物件の特徴や利点を明確に伝えるための広告戦略も見直しましょう。例えば、プロフェッショナルな写真撮影やバーチャルツアーを導入することで、物件の魅力を視覚的に伝えることができます。また、SNSや専門サイトを活用したデジタルマーケティングも効果的です。さらに、地元のイベントやオープンハウスを開催し、直接的なアプローチを試みるのも一つの方法です。
これらの工夫を通じて、物件の価値を最大限に引き出し、潜在的な購入者に強い印象を与えることで、早期の売却を目指しましょう。
アイデア8-不動産会社に売却する
・買取ってもらうには、仲介の不動産会社でも買取会社を斡旋してくれます
・かなりお安くなっても良いと思うなら検討してみましょう
不動産会社に売却することも一つの選択肢です。新築住宅に需要がある場合、建売業者が土地を買い取ることがあります。また、訳あり不動産（建築不可や孤独死があった物件など）を買い取り、再販する業者も存在します。これらの業者は、通常の市場価格よりも3割以上安く買い取る傾向がありますが、売却までの時間や手間を大幅に省くことができます。建売業者に売却する場合、土地の形状や立地条件が重要です。彼らは新築住宅を建てることを前提にしているため、土地の利用価値が高いと判断されれば、迅速に買い取りが進むでしょう。また、訳あり物件を専門に扱う業者は、通常の不動産市場では売却が難しい物件でも買い取ってくれるため、早期の現金化を望む場合には有力な選択肢となります。
ただし、これらの業者に売却する際には、相場よりも低い価格になることを理解しておく必要があります。価格の妥当性や売却条件については、複数の業者から見積もりを取り、比較検討することが重要です。不動産会社のアドバイスを受けながら、最適な売却方法を選びましょう。迅速かつ確実に売却を進めるためには、信頼できる業者を選ぶことが不可欠です。
アイデア９－賃貸に回すことも検討しましょう
・売るよりも貸す方が難しい場合があるので慎重に進めましょう
・市場の動向をしっかり見極めて賃貸を検討しましょう
空き家を売るよりも貸す方が難しい場合があります。賃貸経営には多くの手間とコストが伴うため、慎重な計画と準備が必要です。まず、建物の状態を確認し、必要な修繕やリフォームを行い、住みやすい環境を整えることが求められます。また、賃貸契約に関する法的な問題にも配慮し、賃貸契約書の作成や入居者の募集、家賃の設定、トラブル対応など、多岐にわたる業務を専門家のアドバイスを受けながら進めることが重要です。さらに、定期的な管理やメンテナンス、入居者対応など、日々の運営にかかる手間も大きいため、不動産管理会社への委託も検討すべきです。賃貸需要が低い地域では空室リスクも高まり、収益が不安定になる可能性があるため、市場動向の把握も欠かせません。賃貸経営には多くのリスクと手間が伴うため、慎重な判断が求められます。
アイデア10-寄付で空き家を処分することも検討しましょう
・地域に貢献できるなら、寄付することも検討しよう
・役所で相談し、寄付先を探してもらいましょう
空き家を寄付することも一つの解決策です。まず、自治体に寄付する方法があります。多くの自治体は地域の活性化や空き家対策の一環として空き家の寄付を受け入れている場合があります。次に、認可地縁団体に寄付する方法もあります。これらの団体は地域コミュニティの運営や維持に取り組んでおり、寄付された空き家を地域の施設や集会所として利用することができます。個人に寄付（譲渡）する方法もあります。例えば、住む場所を必要としている人や、地域での活動を希望する人に対して空き家を譲渡することができます。これは社会貢献の一環としても意義があります。
最後に、法人に寄付（譲渡）する方法もあります。法人は、空き家を社員寮や事務所、地域活動の拠点として活用することができます。いずれの方法も、空き家を有効活用し、地域社会に貢献することができます。ただし、寄付を受け入れる側の条件や手続きを確認し、適切に対応することが重要です。寄付の方法や条件については、専門家のアドバイスを受けながら進めることをおすすめします。
積極的に売りにくい空き家も一生懸命扱う不動産会社
《埼玉県新座市》
株式会社京友不動産
埼玉県新座市野火止5丁目1-7/TEL：048-477-7222/FAX：048-477-7223
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埼玉県新座市を中心に志木・練馬区・所沢から寄居町・毛呂山町など
《行政書士&不動産事務所》
さざれ事務所
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埼玉県北葛飾郡松伏町・越谷市・春日部市・吉川市・千葉県野田市を中心に活動
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